万科·白马花园项目建设前期策划.doc

万科·白马花园 项目建设前期策划 浙江·温州（自拟） 注：该方案为自拟方案，不作商业用途 目　录 第一章　企业基本情况　………………………………………………　２ 一、公司概况　……………………………………………………　２ 二、公司经济管理特点分析　……………………………………　２ 第二章　项目建设前期工作计划　……………………………………　４ 一、项目建设前期工作程序　……………………………………　４ 二、项目建设前期工作内容　……………………………………　４ 三、项目建设前期办事流程及相关申请手续办理　……………　６ （一）项目建议书及可行性研究报告　………………………　６ （二）建设项目具体审批流程　………………………………　７ （三）报批流程　………………………………………………　９ 四、前期工作进度安排　…………………………………………　９ （一）项目前期策划工作进度表　……………………………　９ （二）项目组织机构　…………………………………………　10 第三章　项目可行性研究报告　………………………………………　11 一、项目背景　……………………………………………………　11 二、项目概况　……………………………………………………　11 三、市场分析　……………………………………………………　13 四、ＳＷＯＴ分析　………………………………………………　16 五、建设方案　……………………………………………………　18 第四章　综述　…………………………………………………………　22 第一章　企业基本情况 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国内地首批公开上市的企业之一。截至2005年12月31日，公司总资产为219．9亿元，净资产为83．7亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2 800万股，集资人民币2 800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2 836万股，募集资金人民币1．27亿元，开始向跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发行4500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募集资金45135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。 2000年初，公司增资配股募集资金人民币6．25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。2000年底，华润集团及其关联公司成为其第一大股东，持有的万科股份占万科总股本的15．08％。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司，2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。2004年9月，公司19．90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名的商标。 资料来源：万科公司网站（/main/） 二、公司经营管理特点分析 万科企业股份有限公司是当前我国最优秀的房地产企业之一，“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标，其经营管理水平走在了同行的前列。其特点可以概括为以下5点。 （１）经营战略清晰。万科公司于1988年介入房地产领域，在经营战略上做减法，剥离非房地产业务，突显房地产业务，成为专一的房地产公司，并于1992年正式确定大众住宅开发为其核心业务。截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山， 目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其他重点城市为中心的发展策略。2006年，公司以“变革先锋，企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速增长的新平台，以保障第三个10年中长期发展规划目标的顺利实现，同时要在“企业公民”方面成为行业表率。 （２）市场竞争策略有力。万科公司在市场竞争策略上主要采用“客户细分”策略，对窖户需求进行更为细致。约描述与归纳，以此为基础形成针对性的产品品类，目的是获得客户认同。公司对客户关系工作予以更多关注，并得到了忠诚客户的进一步支持，由第三方公司盖洛普进行的2005年度客户满意度调查显示，2005年内平均每