南京市江宁珍珠泉高尔夫别墅整合传播策划报告.ppt

其中江宁三山板块的别墅供应量最大，所占市场份额超过50％； 环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急剧增加，并以优厚的自然环境与人文资源，占据南京别墅的最高端市场； 同一时间里，江北的别墅供应量将会达到40万平方米左右，占据20％的市场； 而远郊如汤山、边城仑山湖地区，未来的别墅供应份额大概会达到10％。 2．短期内集中释放。 江北板块综述 其他动态 国信1000亩项目 05年已经开始进行项目的调查，和分析。 战略任务 杀出重围 两种方法 杀出重围 血战到底 跳出圈外 另开战场 他们都是所属行业中的领袖企业的领导者，公认的成功阶层。长期身居高位，决断迅速，精明过人。自信已经深入骨髓，自我主导型顾客。 金钱已经不是第一驱动力的他们，更多的是感觉。购买的第一因素是感觉，而不是价格或者性价比。 但是，天生的精明和敏感，在决断迅速的同时，并不影响他对价格和价值的判断。 自信，深入骨髓，相信自我判断，很难受别人影响，自我主导型为主要特征。 战略 高度 自由 完美 科技 开放 气度 器度 坚定 决断 沟通 控制 节奏 细节 领先 文化 服务 效率 执行 优雅 从容 平静 眼界 身份 领袖 尊贵 宽容 智慧 聆听 权威 威信 威严 孤独 社会治安 安全…… 1） 安全。别墅的业主对保安系统往往很关注，高端项目尤其如此，甚至会列入第一因素（隐性）； 立足高端，体现身份，满足消费心理 放宽客群，利于去化 非1‰，亦非3‰ 非3%，亦非5% 金字塔尖的3%或5%以下，至10%获15%之间（独栋和联排） 公众不知道这个阶层的存在。 因为他们躲在幕后。是这个社会的操纵者、旁观者。 令人仰慕的上流社会，只不过是他们的代言人。  HEB全息体验 眼 全城征选之美貌售楼宝贝/才艺表演 5 耳 音乐会等+售楼处现场展示 HEB全息体验 5 口 美酒/雪茄鉴赏会等+售楼处现场展示 HEB全息体验 5 鼻 香水鉴赏会等+售楼处现场展示 HEB全息体验 5 舌 美食鉴赏会等+业主会员卡贵宾服务 HEB全息体验 5 看不见的阶层 这个社会，存在着一个令上流社会仰慕的阶层 ——看不见的阶层。 “上层建筑 上层留传” 传播定位语 广告传播 定价原则：引导市场，创造价值新标准 6 价格定位 由于本项目定位特殊，可供参照的同类型项目样本不足，而且本项目推出时间较晚，不确定因素较多，属于典型的无参考市场价格物业，传统的定价方法难以准确和客观地反应本项目价值； 通过多年的销售代理经验，金立威“定性－定量定价法”，适用于本项目。 定性－定量定价法 价 格 是否有核心竞争力 市场价格创造能力 价格测算 营销能力 经验 成功案例 投资收益返原法 区域市场比较法 其他经验类比 是否有品牌号召力 价格论证 选取本市在售项目（钟山国际高尔夫、山水华门、瑞景文华）作为别墅参考项目进行综合比较,权重分配如下： 市场比较法 20% 30% 50% 权重 钟山高尔夫 瑞景文华 山水华门 6 价格定位 ——地段因素 138 130 126 140 合计 25 16 15 20 景观 18 15 15 20 临街状况 21 24 24 20 公共设施 22 25 23 20 繁华程度 22 25 24 20 交通通达度 30 25 25 20 地区级差 钟山国际高尔夫 瑞景文华 山水华门 本项目 市场比较法 价格定位 ——个别因素 66 56 63 60 合计 20 15 19 20 新 旧 程 度 25 23 24 20 市场接受度 21 18 20 20 差异化程度 钟山高尔夫 瑞景文华 山水华门 本项目 市场比较法 价格定位 ——各因素修正 23760 估价 1.08 1.10 1.10 1 1.0 20000估价 钟山高尔夫 7101 0.97 0.97 1.11 1 1.0 6800 瑞景文华 6332 1 1.0 1.10 1 1.01 5700 山水华门 修正价格 个别因素修正 硬件因素修正 地段因素修正 交易情况修正 交易时点修正 交易 价格 比较物 名称 市场比较法 价格定位 经以上分析，依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后可实现的理论实收均价为： ∑比较标的物评估价格＝∑（各比较物业修正价格×比较权重） ＝ 12397×50%+7101.91×30%+ 14510 ×20% ＝ 11232元/平方米 本项目部分实收均价： 市场比较法 ——结论 11232元/平方米（±2%） 价格定位 价 格 是否有核心竞争力 市场价格创造能力 价格测算 营销能力 经验 成功案例 投资收益返原法 区域市场比较法 其他经验类比 是否有品牌号召力 定性－定量定价法: 价格论证 高端第一方