南宁海鲜农贸市场调查及定价策略.docx

那洪大道【海鲜农贸市场】定价策略销售目标因项目因素，需于20XX年X月份前达到XXXX万回款额。宏观形势普通商品房取消限购，三产项目不限购优势渐失（商业物业影响较小）；众多项目（常规商品房）推出首付分期（1—3年分期，开发商垫资办理按揭），降低客户购房压力，三产项目因无商业贷款（只能信用卡贷款或金融贷），销售较为被动；媒体舆论对三产项目的是非宣传导向，使客群介心更强，购买更谨慎；近几年三产新项目如雨后春笋纷纷入市，加之普通商品房项目加入混战，市场竞争愈趋激烈；部分三产项目销售的不规范（信息隐瞒，乱承诺等），另部分项目因资金、报建手续等问题，项目局部销售后停工或延迟交付，导致产品公信力逐步降低，客户购买信心不足；近几年因市政建设及对于农贸（海鲜）市场深化改造升级，福建路海鲜市场的搬迁、五里亭果蔬批发市场改造等因素影响，农贸（海鲜）市场产品已成为开发及投资热点，市场呈现供需两旺的局面，且很多建成投入使用的市场经营稳定，投资回报丰厚（如海吉星），农贸市场类产品投资势能较为强劲。产品入市时间分析项目产品计划于20XX年X月初入市，该时间节点工程展示面较弱，且3-4月份处于行业淡季（部分购买需求已在节前释放，节后属于年度销售低点），项目又面临较大回款压力，以上因素将极大的影响项目的销售价格。价格形成——入市均价形成方式房地产行业常用定价依据：成本控制：以综合成本为依据，以合理的企业利润空间，制定合理的价格。客群导向：以产品的主要客户群（客群基数及质量，购买力，购买习惯）为导向，制定出符合客户价值标准的定价方法。竞争导向：以市场竞争对手的价格作为参考数值，制定出符合自身产品价格定位的定价方法。项目导向：以项目本身为出发点，根据自身产品的优劣势制定出合理价格的定价方法。（包含开发商主观预期、区域规划、项目地段、产品定位、周边配套等）。通过对我们项目的分析，以成本定价或客群导向来作为我们项目首期销售的价格定位方法显然是不符合的。因为我们项目的产权性质决定，中间的利润和差价较难评估，显然，成本定价并不符合我们项目的定价策略。另外，我们项目销售筹备期较短，在没有一定的时间周期对市场正式预约之前，我们没有对主要客户群的价格预期进行摸底，同样也不能明确的知道客户能够接受的合理均价。因此，现阶段本项目的价格定位需要以市场竞争和项目自身为导向，制定出符合本项目的价格策略。项目整体价值判断区位地段优势明显，环境配套处于发展中期，有待进一步完善项目地处南宁国家经济技术开发区核心位置，经开区规划重点发展空港物流、航空食品、轻型电子和新材料、生物制药及商业住宅配套产业，目前整个区域雏形初显，区域内有中恒投资、广西神冠投资、亚马逊、广西丰业投资、科创控股四川华海国药集团、深圳市海王集团股份等多家大中型企业，且项目周边新建大型高端住宅配套区林立，办公写字楼物业汇聚，未来各层级的消费客群众多，区位地段优势明显。目前区域正处于发展中期，各种商业配套欠缺、主要以各个住宅区裙楼商业为主，且很多均处于开发阶段，未正式投入经营；市政配套及生活配套也有所不足；区域内各住区比较分散，且很多新房入住率有待提高，周边道路交通绿化较好，但很多地块空置待开发，在一定开发周期内，周边项目开工建设一定程度上将影响周边环境及项目的招商经营，交通网络发达，畅通全城项目位于开发区主干道那洪大道中段，那洪大道与壮锦大道、金阳路、友谊路、银海大道、五象大道等主次干道交汇，方便快捷连接机场高速、南友高速，更是贯通环城高速路白沙大道，无论是达到吴圩国际机场，或是从五象新区、玉洞新区及各个城区至本案，都可方便快捷到达，具有明显的交通优势。客群（消费客群）层次分明，消费潜力巨大因项目交通网络发达，畅通全城，由交通便利带来的顺带性消费客群将占较大一部分比例，而区域内如中房·碧翠园、汇东星城、汇东星世界、森林假日、八桂绿城、普罗旺斯等大中型社区潜在的大量居住人群，也将是本案未来的主要目标消费客群，另区域内周边金凯、银凯、浩天等各工业园区的企业职工，以及大沙田片区的大量客群都将助推项目商业的消费与经营。产品中规中矩，业态定位基本符合区域需求产品规划设计较为合理，停车位相对充足，没有明显的缺陷；综合区域地段、交通、客群、配套等因素，产品作为农贸（海鲜）市场的定位，基本符合农贸（海鲜）市场实际经营需求，符合项目的价值最大化及未来成功经营的风险规避，如对项目进行适当的市场投资引导，及对产品投资价值的梳理及有效沟通，深入对接目标客群的购买需求，项目具有实现价格及快速销售回款的市场机会。定价策略思路1、宏观面：指高打低通过产品优劣的均衡搭配，全面冲击市场，普通产品快速走量，优质产品价格做到一定幅度的拉升，确立极具投资价值标杆项目的地位，实现销售速度和项目高端形象的双重目的。为保证开盘热销的局面，以及快速回款，建议不高于周边同质