合富辉煌淮安星雨华府产品定位草案.ppt

茂密的树 就算冬天 也 有意境 大树浓荫 在颐和路 在北京市府深宅大院 权贵居所，可以没有水但是不能没有茂密的树冠 在今天的淮安高端市场 品牌大盘 很多有水 很多有景 但是 几家有树 大树的居所 大人物的家 给每座组团一条通往家的林荫大道 大树荫下的豪宅 通过在样板段和售楼处种植部分大树冠的乔木，可以直接展示项目所标榜的产品价值。客户对于树阴下的居住亦有直接想象。因此以大树荫下的豪宅居住为产品价值点，将有效的被客户直接感受并形成认同 创造的价值容易被消费者直接感受并形成认同 大树荫下的豪宅 大树荫下的豪宅并不意味着一定要做大户，一定要牺牲和抛弃掉那部分对中户有需求的客群，从而也牺牲了我们销售和资金回笼速度；这种产品价值，其所需要做的，是在客户的院落里，在社区公共道路部分种植一些大树冠的乔木和浓荫树阵，而增加的成本亦相当有限。 创造的价值不需要牺牲掉庞大的中户需求的消费群。 大树荫下的豪宅 当前淮安高端市场没有一个楼盘使用过浓荫概念，但在上海如西郊庄园、北京如万万树、南京如钟山美庐等顶级市场屡屡用作主要卖点。而淮安高端从未对此作过强调，手法仍以水体和异域风情为体现，甚至是水概念也未用得特别好。因此我项目打出大树荫下的豪宅的概念，将直接形成唯一市场价值判断 创造的价值有独特性 给每座庭院一个大树冠 有院落的居住方式，为客户布置精装花园，提供一颗大树冠乔木，以及可选的花木和地砖等设施，免去客户自己进行园艺布置的苦恼 水岸上 大树下的观邸 在哪都可以做 生态豪宅 雨润做 别人没做到的 浓荫观邸 战略篇 初探项目开发战略 为项目制定一个合理开发模块 项目难点分析 ●从财务看——在资金安全、快速平衡的前提下，尽可能提升开发价值。 ●由于项目为210万㎡的大盘开发项目，开发周期长，在去化速度和资金 周转上要求相对要高，这样，要求的财务底线越高。 对项目现金流的要求 ●如何树立区域核中心商业形象？独立商业特色号召力的建立 引入或打造具备以下2个特色的商业品牌： 1、具有良好口碑与高品质的经营方式；2、有在边缘城区良好经营的经验。我们不仅要打造新城都会核心的商业巨擎，也要吸引淮安老城消费者慕名前往。 ●如何解决A地块六星级酒店的盈利问题？六星级酒店是商业运营中最难的部分，特别是在未成势的商业生地情况下。建议项目商业的发展要注重整合市政资源。通过大市场规划，先将地块养熟，然后通过开发，实现商业项目的顺利增值；酒店经营模式建议——由专业公司独立经营。 ●如何解决社区会所经营问题？社区会所依托新城核心(本案别墅商业群规建为国际使馆、外交级的商务酒店）附近成熟的商务环境，可以对外经营，主要对社区业主服务。定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部以及针对少年儿童教育开设课程班，业主入会享有折扣，并享有康体方面的优惠。 商业难点 这是一个处于商业生地的项目， 其成长和成型需要相当的时间。 其规模又需要多业态共同支撑。 这就需要主力店做核心， 其他商业自然依附的模式。 当前 2009年 2010年 2011年 B地块 六星级酒店 住宅和商业是不同的物业，价值的实现时机各有不同 这是制定两者之间开发模式的前提 酒店式公寓 当前 2011年 2012年 2013年 商业会所 住宅启动区建议 项目实行从北到南、从西向东的开发顺序，分四期销售，启动区设置在别墅区、洋房区和高层区 开发分期建议 启动区 启动区 启动区 一套独栋的价格超过1.5套联排别墅，推盘避免比价效应 花园洋房应避免和多层的比价效应 花园洋房应突出和别墅类的比价效应 独栋别墅与联排 分开推 花园洋房与联排别墅一起推 推售策略 我司初步调查，截止目前的数据统计2011-2012年淮安房地产开发量将达到1132万平米，而且产品类型集中在小高层、高层，低密度物业供应稀缺，故本项目应充分考虑利用市场机会 ，规避市场风险的产品组合策略。 12 月 3 月 6 月 9 月 11 月 年底开工，地盘包装蓄水 9月推出联排10套、高层1个单元96套 11月推出联排10套、花园洋房20套 与竞争对手错位推盘，与销售旺季合拍推盘 推售策略 看市场形势和蓄水状况控制独栋价格和上市时间 住宅价格建议 外部因素 对比因素 本案 绿地世纪城 茂华国际汇 水韵天成 大湖城邦 白鹭湖庄园 蓝庭印象 恒大名都 英伦玫瑰园 备注 地段因素 评分 10 10 11 11 7 11 11 6 6 外部配套 评分 10 10 11 11 11 11 12 9 9 外部景观 评分 10 9 11 9 7 11 12 9 7 内部因素 开发商品牌 评分 10 10 10 10 7 7 7 10 7 项目规模 评分 10 10 8 8 9 8 7 8 8 项目品质 评分 10 9 9 8 8 8 9