写字楼分析报告-V3.ppt

2002-09-19 写字楼行业研究报告 2006年7月20日初稿 2006年8月12日第3次讨论稿 全国写字楼行业整体看法综述 主要资料来源清单 外部环境分析方法论 分析背景说明 分析背景说明 从写字楼产业链看，华融未来可能会涉及所有环节 写字楼可按硬件和软件两方面的标准分为若干等级 目录 全国写字楼整体发展现状及特点 北京写字楼发展现状与趋势 写字楼行业受多种因素变化和机遇的影响较为明显，而宏观因素是其根本的推动力量 我国经济持续高速稳定的发展刺激了写字楼市场的活跃 宏观调控政策对写字楼行业的影响非常大，例如：2002年开始的爆发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资不足所致 产业结构也在不断调整之中，其中第三产业的良好发展是写字楼孕育和发展的最有力的推动因素 东部地区的企业数量巨大，是主要的写字楼需求来源 由于经济发展、政策因素，写字楼市场在2001年前后出现了严重的供需结构失衡 受五大因素推动，写字楼从企业自用办公用房转变为独立的生产要素，市场化趋势明显 近5年来，写字楼投资规模持续高速增长，占房地产总体投资规模的比例稳定在5％左右 未来宏观经济的向好，将会在产业、行业及企业等层面继续产生有利于写字楼发展的动力，写字楼持续向上的发展趋势不会改变 在写字楼开发和持有经营两方面，地域和地点选择、精细化运作和品牌是未来发展的关键 写字楼的发展很大程度上与城市的发展定位及经济发展特点有关，目前写字楼的布局比较集中于区域经济中心城市 长期来看，未来写字楼市场将集聚在三大城市群、七大城市带及若干中心城市 城市现代化发展为写字楼带来区域市场的机会 伴随着城市的发展，商务区会因写字楼的聚集而逐渐形成和稳定，而处于这两个阶段的城市最适宜写字楼的发展 在竞争格局方面，无论是写字楼开发还是持有经营，市场都呈现高度的分散化，没有领先企业，竞争方式也比较初级 区位的选择和准确定位是写字楼开发和持有经营共同的关键成功要素，从风险水平来看，持有经营比开发的风险水平低 我国的房地产行业处于从粗放经营到精细经营的转变期 土地的稀缺、市场竞争加剧等因素，促使经营模式由开发后出售向开发后持有经营转变 由于持有经营模式具有良好和稳定的收益、风险较低等优点，一部分实力雄厚的企业正跨进这一领域 但持有物业会占用大量的流动资金，目前国内企业正努力通过资本市场的运作，获取流动资金 相对于国内企业积极改变经营模式的情况，国际资本也正加快投资中国的写字楼物业 2005年，海外房地产投资基金频频在国内收购物业，目标主要是写字楼 未来的写字楼物业管理公司将会更加专业化、品牌化，并通过提供深度增值服务获取更大的收益 黄金地带的物业收益性良好并且比较稳定，吸引力凸现 目前开发和持有经营的获利水平均比较高 开发后出售的收益情况 持有经营的租金收益情况（乐观） 持有经营的租金收益情况（悲观） 未来我国写字楼市场特点总结 目录 全国写字楼整体发展现状及特点 北京写字楼发展现状与趋势 北京写字楼市场观点综述 受世界经济变化和供需结构影响，北京写字楼市场始终在处于波动之中 从2002年开始，北京的写字楼市场整体表现出较快增长 在供应方面，新增供应集中放量，而且主要是甲级写字楼，未来两年仍然会保持高增长态势 北京市多年来经济的高速成长和第三产业比重的增加有效刺激了写字楼的需求 在客户和消费结构方面，中资企业机构是甲级写字楼的购买主力，而外资企业则是租赁的主力地位 受供需关系和甲级写字楼大量入市等因素的影响，从2003年下半年开始，整体市场租金价格呈波动式缓慢下滑态势 受历史原因和政策影响，短期内写字楼“爆发”式增长阶段即将结束，长期来看，供求两方面的增速均会放缓 虽然甲级写字楼在过去几年和未来的两年中集中放量，但在奥运会后的三年中，由于供应断档，存量将被市场消化，供需可基本平衡 三大区域分别有特定的客户群体，市场表现不尽相同，未来的发展趋势也不相同 在存量分布方面，三大区域居于前列，其中CBD和金融街在未来两年仍会有较大的新增量 从目前市场价格来看，三大区域中，金融街与CBD价格相对较高，中关村则处于较低的水平 三大区域未来的发展趋势良好，金融街在租金和空置率方面将会保持比较好的水平 而且，根据对写字楼投资者的调查，CBD、金融街、燕莎商圈等区域的吸引力较强，持有的前景比较乐观 BACKUP 另外由于奥运因素，2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建项目动工，大部分项目都会赶在2008年之前完工，因为写字楼项目的建设周期一般在3年左右，所以从2008年～2010期间将没有新增供应，市场将会有近3年的消化期，市场竞争将会逐步有序化，物业持有者也会在硬件软件方面进一步加大投入，经营进入良性循环阶段，租售价格将会得到稳步的提升 大单交易进入尾声。目前市场上适合投资机构整栋购买的