天津熙汇广场营销策划方案.pptVIP

区域商业地产特点分析 区域商业地产市场展望 市场需求强大 消费者（区域内、外）、经营者 商业地产面临数次升级——南开区商业中心有望形成 交通、居住环境、外来人口 形成商圈的条件 该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件； 该地方周边交通设施便利，即交通便利条件； 附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件 项目区位图 项目住宅与商业分布图 碧云国际社区各商业业态面积比 碧云国际社区商业租售价格 碧云国际社区成功分析 碧云国际社区缺撼分析 1、商业体量小——诺大的社区，商业物业虽功能齐备，但体量仅占目前社区总体量的5%，因此在供应量上略显尴尬，与社区总体量不匹配，造成目前仍旧难以支撑巨大的社区居民需求的局面； 2、交通稍显不便 ,不能吸引区域以外的人流 实现项目品牌与开发商品牌双赢：创造最佳投资收益率 短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围 将颠覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到80% 放水养鱼理论的商业实践 商业的定价牵一发而动全身。正确的租金策略，至关重要。任何商业地产开发商都想得到最佳的投资回报，最早收回成本，获得利润。然而商业地产的属性却限制了这种愿望的实现。商业的运营有如一个养鱼的过程，操作者必须有足够的耐心，只有在等到把鱼养大之后，才会有甜美的收获。 制定租金的标准 制定租金的核心指标既不是市场调查的数据，也不是同地段商家的参考租金，也不是专家的意见，而是场内商家的生意额！这个根本的标准，给我们制定商场的租金提供了原则性的参考，是具有科学性的制定原则。 科学的租金制定方法 商业中心在步入良性运转后，其租金收入应根据其总营业额而制定。以商户的月营业额为100来计，其进货价约为50，其他成本约为10，商户利润约为30，其愿意支付的房租成本约为10。可见，在租金支付水平上，一个商户原则上可以支付的租金水平为营业额的10%，一个购物中心的总租金大约等于营业额的10%。 如果一个商场经营散户的年总营业额为10亿，那么，该商业中心一年的租金收入可达1亿，这是指导商场租金收入的参考性标准。预计商业中心年营业额的科学性非常重要，它不是一个自欺欺人的数字，它的制定一定要有一种客观的态度和相应的数据支持。 招商调查 在进行招商调查时，首先要根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。 内部认租 内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。 公开招商 公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。 开业准备 完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。 主力商户优先招商 品牌商户带动招商 广告招商 定向招商 委托招商 优惠招商 业态设计先行，准确、差异化的业态定位 为客户度身订做开店\买房全面解决方案 人员、媒体、大型主题活动立体化整合宣传推广策略 招商进度、质量、费用统一控制 在项目进入市场的前期： 重点诉求对象是品牌经营者，广告诉求主要是把大量的项目优势信息传达给他们。而客户信心的建立，一种重要的途径就是项目推广的信息传达。我们有甄别的传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成招商行为的产生和商业人气的聚集。 在项目的建立起了知名度和美誉度后： 重点诉求对象转移到了投资者的身上，随着项目的进展，我们的信息优势将减弱，广告诉求主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老客户并挖掘新的客户资源。 到项目临近营业阶段： 重点诉求对象则是经营者和消费者，广告诉求则转变为以互动性较强的活动信息为主。所以，根据不同的项目，清晰的界定不同层面的诉求对象和把握不同的诉求重点，是商业项目营销推广成功的前提条件。 传统诉求点主要类型：地段、产品、价位 新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起 以招商为目的诉求点：业态业种、主力店、主力店品牌及年青人购房心理等 招商队伍组建 A、招商部组织架构 B、招商人员的要求 C、招商工作流程 D、规章制度的制定 招商人员的培训 - 公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程； - 物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件； - 项目特点：项目的规划设计内容特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等。 B、业务基础培训