分钟寺商业区财务模型1113.ppt

分钟寺商业区财务模型 目录 建筑面积假设 开发周期和销售比例假设 开发周期和每年的销售比例是影响项目投资和资金回收的重要因素，进而影响到项目的收益和风险 本案暂设为三个开发周期，分别于2004年、2005年以及2006年进行，每个周期持续两年，既而投入使用并实现相应的收入和收益 考虑到产品推出后不可能在一年时间内全部销售完毕，我们根据翔实的市场调查依据对一个产品每年的销售比例作了假设，原则上定位3年内销售完毕。同时考虑市场经营风险对各类产品假设了10％的空置率和未销售率，使预测结果更为符合实际 建筑和开发成本假设 建筑和开发成本是进行财务预测的关键因素，为更为准确的完成财务预测，我们分别通过实地考察和不同案例的研究，运用科学的分析工具和模型，得出了以下几个影响主要的财务假设数据 销售和出租价格假设 销售和出租价格是不同于成本的影响财务模型最后结果的另外一个关键因素，具体体现在影响项目的收入以及收益 销售和出租价格的假设也是在经过周边地盘和相关资料充分的考究基础上进行的，可能由于一些个别要素的不同会有稍微的差别，但是并不影响整个模型表达的主要效果 资金来源假设 由于该项目建设需要大量的资金投入，根据相关行业的一贯做法，我们假设自有资金和银行贷款比例为30：70 我们选用三年期的银行贷款，每年支付利息，并于三年后支付本金。根据银行贷款种类和相应的利率规定，项目需要承担5.49%的财务费用，该部分费用我们可以在项目用款进度表中明确的看到 项目计划用款表 在建设和开发费用假设的基础上，我们先对本项目的用款计划进行了测试，目的在于初步了解本项目的投资规模和主要的支出项目 前三年是资金压力较大的建设开发时期 由于本项目的大部分资金是需要由银行贷款解决的，因而通过了解项目的用款高峰是合理安排贷款规模的关键，进而有助于节约财务费用和整个项目的成本 从图表上可以看到，前三年的资金需求量最大，因而是资金压力最大的时期 可行的开发模式及特点 不同的开发模式有不同的收益和风险表现，我们这里将具体就以下三个模式进行详细的财务分析和预测，其他模式的预测也可以参照进行 模式一主要收入构成 模式一的特点是能够以较快速度回收资金，但是因为出租的面积较少，将会在一定程度上影响该项目的持续盈利能力 模式一主要财务表现 模式一现金流量情况 模式二主要收入构成 模式一的特点是能够较好地平衡回收资金和项目持续盈利能力之间的关系，对对于采用较多银行贷款的项目来说存在一定的资金还款压力 模式二主要财务表现 模式二现金流量情况 模式三主要收入构成 模式三的特点刚好和模式一相反，一方面能够很大程度地确保项目的持续盈利能力，但是同时要承担很大的还贷和资金回收压力 模式三主要财务表现 模式三现金流量情况 主要风险提示-市场风险分析 市场的需求和供给的不平衡，以及宏观经济、政策情况是产生市场风险的主要因素，项目的好坏首先是受市场风险影响的 主要风险提示-经营风险分析 如果具备了一定的市场环境，经营能力将在绝大程度上决定项目的盈利能力和盈利水平，提高项目的经营能力，例如销售管理能力、物业管理能力以及服务水平等是降低经营风险的关键 主要风险提示-金融财务风险分析 上面提及项目的很大部分资金来自于银行贷款，那么还款压力是影响项目的开发模式以及经营模式的关键，要更好的做好项目管理工作，同样需要注意更好地降低项目的金融财务风险 主要结论 总体上将，通过对以上市场、价格、成本、利润以及现金流量等分析，我们可以看出该项目回报率是很好的，尽管具有一定的市场、经营和金融财务风险，但是我们相信在企业不断提到管理能力和抗风险能力的同时，该项目基本上是可行的 另外，随着北京经济的持续快速发展，北京举办奥运会对北京基础设施要求的提高，政府对房地产业的关注和人民生活水平的不断改善，该地区的房地产前景发展良好 下一步工作计划－商业计划书 在下一步工作计划中，撰写商业计划书是非常重要的一个环节，一个好的商业计划书将对公司产品的销售、公司形象的提高以及更为有效、有利的制定各种策略以及吸引投资者都有非常重要的重要。海问在这方面具有很强的优势和丰富的经验，我们将在以下方面对商业计划书进行详细的描述： *第 页 BICI 海问咨询 BICI Confidential 机密 模型基本假设 可选的开发模式 市场风险提示 主要结论 本项目位于东南三环的交接地带，共占地40万平方米左右，预计总建筑面积达100万平方米，容积率为2.5 项目预计从2004年开始启动，并初步假设通过三个阶段达到全部土地的开发 模式一 1 住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租＝3:1，地下面积全部按车库出售 模式二 2 住宅面积按拆迁面积计算，商业用房出售：商业用房出租＝1:1，地下面积全部按车库出租 模式三 3 住