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精品论文 参考文献 关于影响房价的几个因素探讨 河北省衡水市住房和城乡建设局衡水市房地产市场管理处 053000 近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综合作用的结果： 一、地价影响房价 房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。 二、供求关系影响房价 过去我们不懂得价格是由供求决定的，现在都比较明白了。但是，供求决定的价格是否就是合理的。有人说：“房价上涨说明有需求，有需求说明房价上涨是合理的”。从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。 三、关于房地产泡沫 目前用“房价收入比”、“房价上涨过快”、“房价上涨幅度过大”等来衡量房地产是否有泡沫，可以说是不够到位的。衡量房地产是否有泡沫的方法，应是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称“毛租金乘数”、“租售比价”）、入住率。 从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租（或月房租）有一个合理的倍数，一般为10倍左右(按年房租计算)。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。特别是从房价和房租两条曲线的走势可以看出是否存在泡沫：如果房租没有多少上涨，甚至是下降的趋势，而房价持续较快地上涨，则说明存在泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况. 从入住率来看，因为之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要有人住，泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人住，泡沫的危险就存在。 房地产泡沫的一个特点是，在泡沫形成过程中人人都能赚到钱，从而看起来是供不应求。而实际上，泡沫是供大于求。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。 四、关于利率对房价的影响 利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。目前对加息影响的认识尚不足够。从眼前看，加一点息的确影响不大。但问题是利率水平仍然处在历史的最低位。从1989年到2007年的十几年间，我国一年期存款利率的变动范围为11.34%至1.98%。如果今后宏观经济不出现大起大落，未来的利率变动范围不会这么大，但从长期来看一般范围为4%～6%。这样来看，未来的利率至少要上升一倍以上。由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率不得不大幅度上升时，可能导致的“从量变到质变”的影响，现在就不能不预见和思考应对措施。 五、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。 增加房地产开发环节的税