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2011年 5月 总第26卷第5期 社科纵横 May，2011 S0IAL SCIENCES REVIEW VOL．26N0．5 如何做好住宅小区前期物业管理的思考 邓 华 (湖南环境生物职业技术学院 湖南 衡阳 421005) 【内容摘要】鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，加强前期物业管理十分重要，研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题， 抓好前期物业管理中的主要矛盾，是物业管理中的一个重要课题，要做好住宅小区前期物业管理，主要应从以下方面进行 ：规范 前期物业管理招投标行为；制定好前期物业管理服务合同(协议)；制定并完善临时管理规约；规范前期物业管理各阶段行为。 【关 键 词】住宅小区 前期物业管理 特点 问题 对策 中图分类号：F293．347 文献标识码 ：A 文章编号：1007—9106(2011)05-0033-03 住宅小区前期物业管理是指在业主委员会与物业管理 务等内容，具体由开发商与物业企业根据小区(大厦)建设 企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业 的实际和服务事项的需要和要求共同约定。 管理企业实施的物业管理。由于房地产项 目的滚动开发，业 新颁布实施的 《物业管理条例》，对前期物业管理活动 主人住是一个渐进的过程，在这个过程中，甚至早在物业建 在以下方面做出了规定：前期物业服务合同、临时管理规 设的过程中，就需要物业管理的提前介入。探讨住宅小区前 约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料 期物业管理特点、问题与对策有重要现实意义。 的移交、物业管理用房、建设单位对物业的保修责任等。 一 、 前期物业管理中的法律关系 (二)前期物业管理的特点 前期物业管理阶段 ，形成了建设单位 (开发商)、受托的 1．前期物业管理是小区未建成的管理 物业管理企业、业主三个共存的权利主体，这些主体互相之 住宅小区由单栋楼宇、组团组成，一个动辄上万平方米 间分别建立不同的法律关系 ：开发商与业主的商品房买卖 的小区不是一下子就全部建成的，往往要花上几年才能建 关系；开发商与物业管理公司的合同聘用关系；物业管理公 成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要 司与业主的服务与被服务关系。一般来讲 ，在建设单位、物 物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱。 业管理企业、业主三者之间，应当分别签订三个不同的合 2．前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理 同：建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同，以确立建设 国务院 物《业管理条例》和建设部 前《期物业管理招标 单位与物业买受人之间的房屋买卖的权利义务 ；建设单位 投标管理暂行办法》规定，住宅物业的建设单位，应该通过 与物业管理企业签订前期物业服务合同，以确立建设单位 招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期 和物业管理企业之间委托与被委托的权利义务关系；物业 物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单 管理企业与物业买受人签订前期物业服务协议，以确立物 位通过协议方式选聘或者 自己组建物管公司进行管理，而 业管理企业与物业买受人之间物业管理服务的权利义务。 不是通过公开招投标来选聘物业公司进行管理。 二、前期物业管理的主要 内容及特点 前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。 (一)前期物业管理的主要内容