招商营运制度.docx

招商管理制度一、招商团队管理1招商人员招聘及团队组建1.1在新项目开业前18个月，商管公司总经理负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团人力资源部。与集团管理部共同编制招商、营运人员岗位职责，并开展人员招聘和团队组建。1.2主管级以下招商及营运人员由商管公司负责招聘， 报集团人力资源部备案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由当商管公司初试后，经集团人力资源部及分管领导复试通过后录用。1.3新项目开业前12个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。1.4招商部助理需熟练使用CAD及图片处理软件。2招商人员培训2.1新项目开业前12个月，商管公司招商经理或者总经理负责对招商人员开展以下培训：新项目解读培训 ：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：整体项目建筑介绍、业态组合、业态规划、租金及招商政策、招商时间进度要求。招商管理制度培训：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商管理制度、工作流程、合同填写及审批流程等。2.2招商统一说辞培训新项目开业前15个月，商管公司招商部经理负责对招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、项目业态表述，购物中心特色介绍。二、市场调研1市场调研工作界定新项目摘牌后，根据集团公司的项目筹建进度，商管公司招商部参与由集团公司组织的各部门市调工作，参与调研的部门有集团人力资源部、物管部。2市场调研的内容 2.1项目所在城市总体概况：城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规划等。2.2城市零售业发展状况各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、 数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等。2.3同类竞争对手分析基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。2.4项目周边环境调研项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、 小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、 物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等。2.5对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。3市场调研工作计划及实施市场调研的时间一般为30天，按照不同的调研内容对人员进行分工。通过查询网上信息和当地政府相关报告，收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考查，了解各主要商圈和竞争对手的情况，以及项目周边环境情况。4市场调研的分析结论根据各部门市场调研收集的数据进行分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为项目定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。三、商业业态的定位和规划1购物中心的定位、规划新项目总体规划设计完毕后，商管公司参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出建议。商管公司负责确定步行街商业业态规划和招商定位。2商业业态规划2.1在集团对新项目制定初步商业规划后，根据市调报告提供的相关数据，商管公司招商部负责草拟新项目商业业态规划方案。2.2新项目商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态的分布、目标品牌等。3新商业项目整体规划设计及内装设计的跟进在集团对新项目进行规划设计初期及过程中，商管公司要通过参加研讨会或内部联络单等形式，对新项目的整体规划设计和室内装修设计提出合理化建议。四、招商政策及租金方案制定1.商管公司按照集团要求，依据当地市场情况、商业业态规划草拟新项目招商政策及租金方案。2.招商政策及租金方案包括：各业态,楼层的租金，租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策等。3.招商政策和租金标准在执行过程中，属于商管公司权限范围内的由商管公司总经理负责审批；超过商管公司权限的，需经集团领导审批后方可执行。五、招商实施1招商启动准备工作1.1招商任务分解及人员分配商管公司根据新项目招商部人员编制，按照不同业态或不同楼层将招商人员分成服装服饰组、餐饮组和生活配套服务组，或一层、二层、三层，四层4个组，每组2人。商铺招商任务必须分解到人。1.2招商手册的设计及制作商管公司必须在招商启动前完成招商手册的制作。招商手册要体现新项目的总体定位和各业态功能组合及整个广场的特色。招商手册必须经集团领导审批后方可制作。 1.3招商目标品牌的确定及落位项目正式对外招商前，商管公司根据市场调研分析结果，以及确定的