房地产项目管理 chp1 房地产项目管理概论.ppt

房地产开发项目管理 讲授人：郭金金 本课程内容结构体系 一、房地产项目管理概论 二、房地产项目组织系统 三、房地产项目策划系统 四、房地产项目投资分析与决策 五、房地产项目计划与启动 规划设计管理 招标管理 六、房地产项目组织协调与信息管理 七、房地产项目控制管理 进度控制 成本控制 质量控制 合同管理 安全与环境管理 采购管理 八、房地产项目营销管理 九、房地产项目后期管理 第一章 房地产项目管理概论 内容提要： 1．项目、房地产项目的基本概念和特征； 2．房地产项目的全过程与系统结构及其特点； 3．房地产项目管理的系统结构和内容； 4．房地产项目管理的原则和一般方法； 第一章 房地产项目管理概论 1.1项目与房地产项目 1.2 房地产项目管理 1.3 房地产项目管理系统 1.4 房地产项目管理方法、原则与步骤 1.1项目与房地产项目 一、项目的定义及其特征 1.项目的定义 1964年Martino定义：“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（或项目）所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。” 美国项目管理协会（PMI）：项目是为完成某一独特的产品或服务所作的一次性努力。 ISO1006定义：“项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件”； 《中国项目管理知识体系纲要（2002版）》定义：“项目是创造独特产品、服务或其他成果的一次性工作任务。” 德国DIN（德国工业标准）69901认为： 项目是指总体上符合下列条件的唯一性任务： ①具有预定的目标； ②具有时间、财务、人力和其他限制条件； ③具有专门的组织； 世界银行认为：“所谓项目，一般是指同一性质的投资，或同一部门内一系列有关或相同的投资，或不同部门内的一系列投资。” 项目的定义 总之，项目是指对确定性对象在一定约束条件下（人力、时间、资金和材料等）完成的具有特定目标的一次性任务。 项目的基本特征 （1）项目任务和成果具有一次性 （2）项目组织的临时性 （3）项目对象具有确定性 （4）项目目标具有明确性 1）工期目标 2）费用目标 3）质量目标 （5）项目系统具有整体性 （6）项目具有资源约束性 （7）项目环境具有开放性 3.项目与日常作业的区别 二、项目的分类 开发项目，如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等； 科研项目，如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等； 社会项目，如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等； 国防项目 基础设施投资项目…… 注意：建设部按专业将工程项目划分为33个类别，与此相应的施工承包企业也被划为33类。 三、房地产项目的定义及特征 1.房地产项目的定义 在一定的时间、费用和质量等资源要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。 2.房地产项目特征 （1）项目时间目标的限定性较强。 1）房地产项目的资金占用量较大 2）市场需求变化较快 3）市场上同行业竞争激烈 （2）房地产项目质量目标要求较高 （3）房地产项目的费用目标较强 （4）房地产项目具有较强的系统性 （5）房地产项目具有特定的程序性 （6）房地产项目组织的特殊性 （7）政策法律条文的多样性 四、房地产项目系统 1．房地产项目的全过程 （1）项目前期策划和确立阶段 （2）项目设计与计划阶段 （3）项目施工阶段 （4）项目使用阶段 房地产项目的全过程 2．房地产项目系统结构 （1）房地产项目的目标系统 （1）房地产项目的目标系统——实质是房地产项目所要达到的最终状态的描述系统。是项目实施过程中的一条主线，由项目任务书、技术规范、合同文件等说明（定义）的抽象系统。 项目设计与实施过程中 ，需注意： 1）多级性 2）完整性 3）均衡性 4）动态性 （2）房地产项目对象系统 实质：行为的对象（房地产项目本身），可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。通过设计任务书、设计文件等来定义，通过实施来完成。 应注意： 1）系统空间布置合理——专业功能协调一致 2）系统结构合理——资源分配合理 3）系统与环境协调——与大环境融合 （3）房地产项目的行为系统 实质：完成项目任务所必需的项目活动。由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统。 应注意： 1）系统完整性 2）系统有序性 3）系统和谐性 （4）房地产项目组织系统 实质：由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包