基于收益还原法的住宅用地使用权续期定价模式研究.pdfVIP

第 10卷 第 4期 广 东 土 地 科 学 Vo1．1ONO．4 2011年8月 GUANGDONG LAND SCIENCE Aug．，2011 基于收益还原法的住宅用地使用权续期定价模式研究 邓颖吻 (中南财经政法大学金融学院房地产研究所，湖北 武汉 430073) 摘要 ：本文以土地使用费的内涵分析为切入点，运用马克思地租理论分析了我国土地定价的发展历程和趋势 ：以此为 基础 ，从制度层面提出了城镇住宅用地使用杈续期定价模式的框架 ，并以此为依据 ，着重分析了收益还原法在住宅用 地使用极续期定价中的运作过程 ，为土地使用权续期定价体系的完善与发展提供 了新的思路与方法。 关键词 ：收益还原法 ：土地使用权 ：基；隹地价 TheResearchofResidentialLandRenewalPricingM odelBased onRevenueCapitalizationM ethod DENG Ying-yang (11heInstitutionofRealEstate，ZhongnanUniversityofEconomicsandLaw,Wuhan430073，China) Abstract：Basedontheanalysisoftheconnotationoflandusefeeasthebreakthroughpoint,thearticleanalyzesthedevelopmenthistory andlandpricetrendbyMarxlandtaxtheory；Basedonthis，thearticleputsforwaM urbanresidentiallandrenewalpricingmodelframework， analyzestheRevenueCapitalizationinresidentiallandrenewalprocesspricing,andprovidesthenewmodeofhandrenewalmethod． Keywords：Revenuecapitalization；land—useright；basicpricesofurbanland 住宅用地使用权续期问题是中国现实经济中即将 展 ：另一方面土地出让金作为国家财政收入的重要组 面临的一个重要问题．国内外在理论上与实践上尚有 成部分 。对于调整产业结构 ．促进经济结构的转型具有 可借鉴的成果．但国外的土地产权制度与我国存在明 重要的作用 显差异．仍不适于解决该问题 ．因此 ．在我国基本 国情 在社会主义市场经济体制下．土地价格的资本化 的前提条件下．如何建立一个适用于社会主义市场经 通过地租来实现．而地租则是土地使用者在拥有土地 济住宅用地使用权续期体系成为一个亟待研究解决的 使用权 的条件下所获得 的定期收益 的体现 刘丽 问题 这对于实现我国城市经济可持续发展 ．完善我国 (2007)指出．现行的土地出让金本质上是公有资产的 土地管理体制具有重要的意义 所有者收入．是出让土地资产使用权的收人．它是一种 按市场等价交换原则的市场交易行为．因而土地出让 1 土地使用费内涵 金具有地租的性质。因此，土地的稀缺性、效用、有效需 我国土地所有权归国家所有．单位或个人拥有土 求以及可转让性共同决定了土地的市场价值 地使用权 ．即单位或者个人依法或依约定．对国有土地 根据马克思地租理论 ．通过研究我国的土地政策 或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权