洛阳商场规划及经营管理与建议书.doc

中山建华公司 商场规划及经营管理建议书 显高物业服务有限公司 2004年1月12日 目 录 项目介绍 市场分析 零售市场区域 商业物业供给状况 各区域商业物业供给情况 目前已开盘之商业物业位置，租金水平规模及市场定位 零售市场发展趋势与发展商相应经营对策 项目分析 项目环境分析 区域社会文化商业特点 周边设施 市场情况 项目建筑特点及存在问题 项目占地面积及功能组合 现时商场的规划及功能分布存在之问题 商场市场定位及经营策略 商场主题 招商策划 商铺的规划 经营管理、租赁策略 服务酬金  项目介绍 该项目为香港xx投资顾问有限公司及洛阳市供销社共同开发的专业批发市场项目。 项目位于洛阳市西工区春都路86号，东临商储公司，西临春都集团，南临春都路，北临商储公司。占地总面积160412.8平方米，约合240.619亩。该地块使用现状为聚客隆家电及装饰材料批发市场，市场内有铁路专用线及仓储。 项目开发重点为配合城市改造规划把原有的批发市场改造为中高档专业批发市场，并设有相应配套项目：餐饮、商务中心和旅业以及其他各种配套设施。  市场分析 市场布局及其发展状况 市场概观 洛阳位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，辖 1市 8县 6区偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、廛河、郊区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积 544平方公里洛阳自古为“天心地胆”、“九州通衢”，具有承东启西，连接南北，对外联系多元化的区位优势。陇海、焦枝两大铁路干线在此交汇，开（封）洛、洛三（门峡）高速公路纵贯东西，洛界（首）高速公路年底即将通车，310、207两条国道与郑卢公路等交织成网，陆路交通十分便利，是我国中部地区重要的交通枢纽。洛阳民用机场是国内净空条件最好的二级机场，可供大型客机全天候起降，已辟有洛阳至北京、广州、大连、重庆等城市的10余条航线，开通了通往香港和日本冈山市的包机。洛阳航空口岸和铁路二类口岸设有功能齐全的口岸联检机构，打开了洛阳走向世界的门户。洛阳是个多民族聚居的地方。全市共有32个民族，其中汉族人口约占全市总人口的98.8%， 其他少数民族约占全市总人口的1.2%，其中超过500 人的民族有回族、满族和蒙古族。少数民族以回族为主，超过6万人，占少数民族人口的70%以上。总人口628万，市区人口 140多万。洛阳历史悠久，文化积存丰厚灿烂，山水景观多姿多彩，拥有得天独厚的旅游优势。洛阳因地处古洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，素有“九朝古都”之称，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。?她不仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，也以现代文明的丰富多采和特色鲜明而成为华夏腹地一颗璀璨明珠。2001年全市接待境外游客 10.6万人次，国内游客 1231万人次，旅游总收入60亿元。大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。洛阳有丰富的钼、黄金等矿藏资源，钼矿储量居中国首位。已形成机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等 6大支柱产业。现有5000多家独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。国家级企业技术中心6个，省级14个。以结构调整为主线，投资100亿元，正在全力实施16户企业、48个项目的“1648”传统产业升级改造工程，加快发展石油化纤、煤电铝一体化、电子信息3大新兴优势产业。近年来，洛阳抢抓国家实施积极财政政策和西部大开发机遇，深化改革，加快发展，经济社会面貌发生了显著变化。2001年，全市完成国内生产总值 465.7亿元，其中第二产业增加值250.7亿元。“十五”末全市工业销售收入可达1000亿元左右。地方财政收入24.2亿元。家用电器、化工涂料、电线电缆、生物医药、塑料制品，电冰箱、微波炉、空调器生产基地第三产业发展迅速，是顺德区以至珠江三角洲重要的商品集散地和出口基地。均安镇是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡。以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为重点  项目分析 项目环境分析 1997年以前以卖地为主，主要开发了一些住宅用地卖给私人自建住房；1998年至今，主要是开发了一些零星小规模的单体商住综合楼，解决中档次的居住需求。政府在房地产业的主导角色缺位，缺乏引导，房地产业的发展同该区工业的发展失衡，政府行为造成了本地产市场相对封闭。行业的发展水平滞后，处于低级阶段。 区域市场发展趋势 目前小榄的房地产市场对高档精品住宅的需求逐渐增大，但小榄的房地产市场相对封闭这种需求并没明显引导出来，因此雅居乐的雍景园、凯茵豪园刚好顺应这种需求，消费主流顺理成章转移到中山石岐。 由此可