积层微电路有限公司开发小区项目可行性实施方案.docx

目录调查人员声明1第一部分 项目总论21.1项目背景21.1.1 合肥概况21.1.2 合肥经济发展情况31.1.3项目所在区域发展情况51.1.4项目发起人及发起缘由61.1.5项目投资的必要性71.2项目概况91.2.1 地块位置91.2.2 项目SWOT分析101.2.3项目规划控制要点111.2.4项目现状：121.3可行性研究报告编制依据12第二部分市场研究132.1合肥市、高新区房地产市场概述132.1.1合肥房产市场132.1.2高新区房产市场152.1.1合肥市居民购房意向及商品住宅成交情况152.2本地块周边部分楼盘情况172.2.1本项目及周边部分楼盘位置172.2.2高新区可比较楼盘情况202.2.3 政务区相邻楼盘情况222.3几点建议232.3.1 控地价232.3.2 定准位242.3.3 重规划242.4项目开发方案242.4.1 项目定位242.4.2 商业业态组合252.4.3 产品建议252.4.4 价格定位252.5开发计划252.6销售策略262.6.1 时间安排262.6.2 推售策略262.7 项目租售收入汇总表26第三部分投资预算及融资方案23.1 成本测算23.2 分项估算依据23.3 资金筹措及计划4第四部分项目效益分析24.1 效益分析24.2 敏感性分析24.3 项目资金预测及平衡计划5第五部分财务评价85.1财务评价基础数据与参数选取85.2 财务盈利能力分析115.2.1静态获利分析115.2.2动态获利分析115.2.3综合指标表125.3财务评价结论13第六部分不确定性分析146.1盈亏平衡分析146.2 销售价格与土地价格变动分析14第七部分综合评价227.1社会评价（定性）227.2环境评价（影响及对策）227.3公司资源匹配分析22第八部分 研究结论与建议238.1结论238.2建议23第九部分 附录249.1附件249.2附表249.3附图26第一部分 项目总论1.1项目背景1.1.1 合肥概况合肥是安徽省省会，位于中国中部巢湖之滨，北纬32°、东经117°，通江达海，承东启西、贯通南北、连接中原。以合肥为圆心、半径为500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约102万平方公里、5亿人口。作为沿海的腹地，内地的前沿，合肥正在与“长三角”经济区全方位对接，东部沿海资本产业转移时，必将首当其冲，首得其利。合肥市域总面积7029平方公里，全市户籍总人口469.85万人。城市建成区224平方公里，市区人口224万人。现辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县。合肥是一座具有2200多年历史的古城，早在新石器时期，就有人类活动，秦朝时置合肥县，明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥是全国二级区域交通枢纽。高速公路四通八达，到南京约需2个小时车程，到上海、武汉等约需4-5个小时车程。淮南、京九、宁西等六条铁路纵横交错，特别是沪汉蓉高速铁路2007年建成后，合肥到南京仅需45分钟，到上海、武汉只需2个多小时。国家4E级机场—合肥新桥国际机场已经建成投入使用，已经启动的江淮运河建设，将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中心。合肥港近、远期计划各建一座集装箱码头，届时，合肥地区的集装箱就可以顺长江而下，直接运到上海的远洋货轮上。合肥是中国优秀旅游城市。国家4A级旅游景区包公园、徽园等旅游景点独具特色。逍遥津、大蜀山、紫蓬山、岱山湖、三河古镇等风光各异。合肥周边半径250公里内有黄山、九华山、太平湖、天柱山、琅琊山等全国著名旅游风景区，是重要的旅游目的地和集散中心。合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。“十一五”时期，合肥将以做大经济总量、增强综合实力、提高人民生活水平为主线，以壮大工业经济、强化县域经济为突破口，以加快科技创新型试点市建设为着力点，推进经济社会跨越式发展，逐步把合肥建设成为全国重要的现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市，在安徽崛起中勇当先锋、中部崛起中争先进位。2013年，面对错综复杂的国内外形势，市委、市政府带领全市人民全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，按照“稳中求进”的工作总基调，开拓创新，扎实工作，着力稳增长、提效益、调结构、惠民生，经济社会保持了稳定健康较快发展的态势，为打造“大湖名城、创新高地”奠定了坚实基础。1.1.2 合肥经济发展情况根据《合肥市2013年国民经济和社会发展统计公报》，2013年生产总值（GDP）4672.91亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。其中，第一产业增加值247.21亿元，增长3.2%；第二产业增加值2583.75亿元，增长12.9%