排湖国际生活度假区开发建项目可行性实施方案.docx

第1章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称排湖国际生活度假区开发建设项目1.1.2 项目性质新建项目1.1.3 规划选址规划的排湖国际生活度假区位于湖北省仙桃市境的西南部，距市治18公里。排湖东至九省通衢的经济中心武汉97公里（京珠、沪蓉与宜黄高速公路交汇），西抵江汉明珠荆州市132公里，北依汉水，南临东荆河，地理位置适中，水陆交通便畅。排湖国际生活度假区位于仙桃市排湖渔场中部，东起泵站渔场，西止中南路，排南河、排北河分别为开发区南北分界。总占地面积12000亩，院内现有居民住户208户，居民住宅总建筑面积约3万平方米。其他部分为大小不等的鱼塘。1.1.4 项目主要经济财务（1）根据项目投资估算，本项目投入和效益情况为（计算期为15年）：表1-1项目投入的总资金和效益情况表 单位（万元）投资总额275215自有资金55000利润总额244204利税总额105745投资利润率88.7%投资利税率38.4%投资净利润率50.3%资本金净利润率444%银行贷款9845借款偿还期1动态投资回收期6.6静态投资回收期4.1（2）主要技术和经济指标表1-2项目投入的主要技术和经济表技术指标用地面积（亩）%容积率建筑面积 (平方米)水域及重点生态保护用地7,414.7156.64%生态体育公园-高尔夫用地3,855.5629.45%居住用地1,382.7310.56%0.5460,450.00管理中心/ 设施用地44.890.34%0.12,990.00商业-会所及150房六星级酒店及水上SPA中心59.460.45%0.831,680.00商业-观光小镇63.510.49%0.7531,725.00商业-会所及300房五星级酒店54.500.42%1.0538,115.00水岸防护绿地159.161.22%生态保护用地56.460.43%总计13,090.99100.00%0.06564,960.00经济指标税前财务净现值113774万元税前财务内部收益率24.90％税后财务净现值55807万元税后财务内部收益率19.2%1.3 项目所在地与开发单位简况1.3.1 项目所在地仙桃市简况仙桃市位于湖北省中部的江汉平原，国土面积2538平方公里，其中城区面积30平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。仙桃市地跨东经112°55—113°49、北纬30°04—30°32，属亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛，阳光充足，气候温和，具有南北兼优的气候特点。图1-1 仙桃在湖北省中的位置1.3.2 开发单位简况本项目由丝宝集团下属的仙桃万钜投资有限公司开发建设。1.4 研究依据（1）有关法律法规《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国土地管理法》（2）规范、规程及标准①中华人民共和国国家标准--旅游规划通则（GB/T18971－2003）●环境空气质量标准（GB3095-1996）●城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）●地面水环境质量标准（GB3838）]●生活饮用水卫生标准（GB5749）●旅游业卫生标准（GB9663）●文化娱乐场所卫生标准（GB9664）●游泳场所卫生标准（GB9667）●图书馆、博物馆、美术馆、展览馆卫生标准（GB9669）●景观娱乐用水水质标准（GB12941-1991）●饭馆（餐厅）卫生标准（GB16153）②《投资项目可行性研究指南》（国家计委办公厅）（3）有关规划、文件①《湖北省旅游发展总体规划》（2001-2020年）②《湖北省“十一五”旅游业发展规划纲要》（2006年12月31日）③《武汉市旅游发展总体规划》（2006年12月12日）④《武汉城市圈整体规划》（2006年7月29日）⑤《仙桃市城市总体规划》（2006-2020年）⑥《仙桃市国民经济社会发展“十一五”规划和二○二○年远景目标纲要》（仙桃市发改委）⑦《仙桃市环境保护“十一五”规划和二○二○年远景目标纲要》（仙桃市环保局）⑧合作项目各方签定的协议书或意向书1.5 研究内容本报告研究是在对项目建设所处的中部崛起发展大环境、本地区发展规划的市场环境、政策环境、经济环境研究的基础上，分别对该项目实施的优势、劣势、机遇和威胁进行详细的论证，在SWOT分析的基础上，提出相应的战略措施，结合项目所处环境和市场调查结果提出项目定位，进而确定项目建设的规划方案和建设方案，并对项目的投资进行初步估算，进行财务评价和风险分析，在充分论证的基础上提出结论性意见和建议。第3章 项目建设定位与可行性分析3.1 项目地理状况3.1.1 场址位置排湖渔场地处仙桃市素有百里排湖之称得中心，是仙桃50万亩特色水产板块的核心区。场区周围有5个镇连片的精养鱼塘20万余亩，排湖渔场成为这一地区水产养殖的经济技术中心