地产定位策划报告.doc

赞 皇 项 目 前 期 策 划 案 中策地产顾问 方 案 说 明 本提案从市场角度出发,根据赞皇县目前的房地产环境和消费者对市场上各类产品的反应, 对本项目的市场定位、前期规划、营销策略等方面进行论证与建议。从专业的策划角度出发，以实效的操作建议和执行计划，为本项目的顺利开展提供策略支持，以达到顺利启动项目、快速回笼资金、创造品牌资产的目的。 第一部分、市场部分 赞皇产业体系及发展前景 2009年，总投资1100余万元的东大街和盛贸路建设工程同时开工；西街花园旧城改造项目进展顺利；儿童公园前期工作正在有条不紊地开展；县城节点建设如火如荼……这是赞皇县今年抓住县城规划通过市政府审批，加快城建步伐，完善城市基础设施，着力打造宜居宜看山水园林城市的重要内容。 据统计，去年以来为企业解决项目建设和生产过程的问题，先后共投入资金近3000万元，大大增强了企业外围环境的配套能力。??1.2?从去年开始，邀请相关专家对县城进行了总体规划，并于今年初通过了市政府审批。新的规划在遵循科学发展观的前提下，规划形成“一城一区”的总体布局（县城区和五马山工业区），逐步形成“一带（槐河生态景观带）、两轴（通府街和太行路两条引导城市的发展服务轴线）、七区（办公综合区、西城生活区、东城生活区、教育休闲区、产业园区、物流区及预留发展区）”的独特结构。 今年该县以县城建设的大投入、大跨越、大发展为着力点，积极谋划实施了体育大街、健康南街、大斜街翻新改造，东大街、盛贸路建设、儿童公园建设以及县城东、南入城口综合整治等二十项重点工程和十大国庆献礼项目，开创了县城建设工程开工数量、投资规模的历史新高。 2.1整体市场现状 随着整体经济的发展和人们生活水平的日益提高，赞皇县的房地产业也处于快速起步阶段。近几年随着市政规划的逐步落实，为房地产业提供了较大的的发展机遇，形成较为先进的开发理念，但同时也加剧了行业的竞争。 目前市场上在建在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、尚城雅居等项目，相对赞皇县来讲供应量较大，存在较大市场竞争。 我们的分析； 2.2市场典型项目 【】? 开发商 赞皇县广厦房地产开发有限公司 占地面积 160亩（总占地） 总建筑面积 7万平米（二期 电梯多层） 容积率 2.06 工程进度 09年7月交房 主力户型 125——140平方米，最大户型三室两厅二卫140.5平米左右 销售价格 均价1600元/平米左右 ，最高1780元/平米（3层），最低1590元/平米（顶层），车库2100元/平米（地上一层） 营销主题 崇尚极品生活 首选电梯洋房 配套设施 信诚商厦、富豪女人坊、明禄家具城、工商银行、赞皇县医院、赞皇中学 项目优劣势分析 优势 项目地处城市中心地段，位置优越； 项目周边各种配套齐全； 项目体量较大，一期入住、成熟社区； 项目为县重点住宅项目，市场信誉度较好； 劣势 项目建筑密度较大，整体给人压抑感； 项目景观规划设计没有亮点； 项目文化挖掘较缺乏、没有鲜明的性格及主题，推广方式单一。 【】 40765.27平方米砖混结构，六层93——151平方米 销售价格 住宅，1500元左右/平米（均价），最高1643元/平米，最低1468元/平米；车库2100元/平米（地上一层）； 配套设施 西线车站、中医院 项目优劣势分析 优势 价格较低，容易被接受；优惠活动较多，五一期间曾推出买房送车、送精装修，一定程度上增强卖点；作为中端项目，其整体包装相对比较有档次； 劣势 整体规划、景观处理非常普通，毫无其他亮点； 砖混结构，无电梯，相对馨苑小区及名仕嘉园档次较低； 销售部人员素质一般，不能在这一环节提升项目档次； 【】 占地面积 20091平米 总建筑面积 42035平米 容积率 不详 工程进度 总规9栋楼均无动工 主力户型 90——155平米 销售价格 未定（未开盘，承诺近期开盘会定价格） 配套设施 西线车站、职教中心、通府街、新开街商业中心、赞皇中医院 项目优劣势分析 优势 规模较大、开发实力较好 周边学校较多，教育资源优势明显 景观规划较有特色，相对其他较好； 售楼部装修较好，相对高档，使客户在一定程度上放心 劣势 地处县城西南，大环境较差 价格及其他相关数据均未制定，一定程度营销销售； 工程进度相对较慢，相比其他项目交房较晚。 09年市场上在售的楼盘主要有馨苑小区、名仕嘉园、尚城·雅居等,总供应量较大，但产品品质参差不齐，以中低档次为主。总体来说营销方式较差，推广方式单一。 2.3、市场总结 市场处于迅速上升阶段，但是发展不成熟，市场竞争大但是现有产品同质化严重，但正是这一问题将为我项目提供出宝贵的市场空间和机遇 3、产品发展趋势 随着城市经济的快速发展以及人们对