成都市凡尔赛整体运营战略规划提案-51.doc

成都市凡尔赛整体运营战略规划提案-51DOC成都市凡尔赛整体运营战略规划提案 前言 研究完贵公司的项目后,我方认为,商住一体的项目全面营销的关键,是商业的成功营销,作为住房的销售不是问题,如何进一步实现利润最大化和品牌最大化是住房营销策划的核心,而作为商业而言,实现短时间整体销售周期的成功是销售的关键,同时,达到从开盘到开业的成功圆满,是整体营销的战略核心。 摆脱商业的通区，回避传统商业营销模式的死穴， 进入后商业时代的开始，一个全新的商业运行模式 商业，一个商管的时代！ 从传统的商业销售模式来看，是通过项目的的地段，或产品本身，实现项目的最终销售，投资者投资购房后出租，但是随着商业竞争格局的日益加剧，同质化问题就随之产生了，出租难，空置高，投资与回报难以保障，而此时投资商铺的命运，就进入靠天吃饭，无人打理的状态。商业的原始规划，从此开始进入自由发展的阶段，很可能会出现，原来的规划时尚百货，到后期会出租给卖香烟干杂的，因此，这样的商业只能进入滞销的状态。 作为现代商业地产来讲，不仅销售的是一种产品，更重要的是如何营建一种持续稳定的投资回报环境，而这种产品加管理的理财模式，才是市场所需要的。因此，如何营建稳定的商业环境，将成为商业的核心，物管替换商管的功能已经结束，而商管来承接物管是市场发展的必然趋势。 只有有商管机构整体规划商业广场的业态组合，根据市场的发展，研究一套适合该项目的商管体系，进行商业广场后期核心商业圈的培育，由专业的商管机构帮业主打理，使商铺永远不缺租，让业态永远保持整体商业广场的协调发展，这样的带有附加价值的商铺，才是市场所需要的商铺。 在这里我司认为，现在的市场是后商业时代的开始，是商管的时代。让投资者进入商管的体系，进入投资保障的体系。因此，对于贵公司商住一体的项目，应该从全新的市场发展理论的角度，进行立体式的执行整合，方能保证项目落成后真实客观的生存发展。 你好，泰科迪可! 方案前项目重点分析 因此,我方在提案中,重点是对商业部分提出我方的战略解决途径,而对于住房来讲,我方也将会通过商业的整体战略放大,实现其销售的利益最大化,与品牌最大化.因为,商业是商住一体项目的心脏,他在整个营销过程中,将起到投资者信心建立,与投资回报的关键因素.. 所以,在下面的方案中,我方将重点对商业进行整体战略建设. 第一部分 整体战略规划 一、项目背景 一、项目市场环境 任何一个商业的成长必须结合当地的文化背景与长期的历史沉淀积蓄而成，如果一个商业不能合理科学的规划项目的整体后续发展方向，只是靠市场的外来跟进而自然形成，那他的成长也是短暂的。那种沿街为市的商业必将被专业规划科学定位的市场形态所代替，而换来的必然是开发商及投资者的巨大牺牲。因此，对整体项目的专业战略规划及商业的合理发展规划定位是大势所需，势不可挡。 从目前项目市场发展的历史环境来看，由于受传统历史商圈的影响,骡马商圈被喻为除春熙商圈外的第二大商圈,随着现代商业的再次升级,现阶段形成了,以下三大核心商业圈。 零售业（百货、超市为主）。 以超市有家乐福；百货有太平洋百货；家电有苏宁、五星、成百永乐电器等为代表。 后现代商业建筑及商业零售业有铂金时代(综合性零售百货街区) 旅游酒店业(喜来登、罗曼、全兴为代表) 由于受成都市体育馆及中央商务圈的影响，在此区域形成了以喜来登、罗曼、全兴等星级酒店业。 第三、文化休闲娱乐商圈——(单行道、铜锣湾、华协影城、浩沙健身等为代表) 随着城市区域发展理论的演变，区域消费进入清晰化。高端电梯公寓市区化的大量建设，城市文化娱乐中心的迅速扩张是城市发展的必然趋势。 从以上三个商圈的发展势头来看。 第一的商圈发展将继续平稳扩张。 第二大商圈发展处于平稳阶段。 第三大商圈发展正在回升。 如下图所示 （三大核心市场发展趋势研究图） 因此，如何根据市场现有的发展趋势，客观的为本项目进行市场定位和业态组合，科学合理制定后续发展思路，将成为本案的关键。 二、战略目标 1、 为企业塑造绝佳的品牌影响力及一定的品牌号召力。 从项目本身的设计在副商业中心的整体产品市场来看，已经具备一定的前瞻性。而这样的产品，是最有利塑造品牌的时机。因此，建立企业一定的市场品牌度是该项目运行必备的功能之一。 资金回收进入长期稳定的回收状态。 商住一体的项目，从目前市场的销售资金的回收过程来看，分为两种：一种为前期很高，后期很慢，甚至出现住房买两个月，商业买两年的状态；另一种情况为前期买一半，后期断层，整体资金进入僵化期。 为了有效回避以上情况的发生，我方认为在整体战略规划中应该是建立系统严