思源顾问—北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告.ppt

1 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 概　　要 目 录 （一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期 （一）开阳里周边写字楼整体情况 2005年北京写字楼市场总体情况 －2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方米，已经超过去年全年的新增供应量； －但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供应量较少； －写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。 开阳里区域写字楼市场总体情况 开阳里区域写字楼市场总体情况小结 －区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）； －规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米； －区域写字楼档次低，写字楼配套差； －已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； －区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米·天）； －写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）； －写字楼入住率高，普遍达到90%。 小结 此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低； 随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。 目 录 （一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位 右安门区域商业情况小结 －目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间； －区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主； －有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好； －区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好； －商业多为租用形式； －底商形式多； －区域商业租金平均达到2.65元/平方米·天。 小结 此区域商业氛围浓，市场氛围好； 该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群； 社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。 目 录 （一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位 （二）开阳里项目产品分析 （二）开阳里项目产品分析－地理位置 所属区域： －写字楼部分：南二环右安门外大街 －商业部分：南二环外马家堡西路 具体位置： －写字楼：2区3#写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交汇处东南角； 3区1#写字楼位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角 －开阳里商业：位于开阳里八区 （二）开阳里项目产品分析 （二）开阳里项目产品分析－交通环境 区域道路网主要由四条主干道组成（南二环、南三环、右安门外大街、马家堡西路）； 道路通行能力较强，路况较好； 公交系统发达。 （二）开阳里项目产品分析 （二）开阳里项目产品分析－周边配套 此区域有大规模居住区，存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生活配套设施； 商务配套略显不足。 （二）开阳里项目产品分析 （二）开阳里项目产品分析－建筑产品分析 总平面图 2区3#写字楼经济技术指标 －用地面积：2295.53平方米 －总建筑面积：9817.4平方米 －地上建筑面积：6761.81平方米，其中商场面积2212.99平方米，办公面积4548.82平方米 －结构：框架剪力墙 －容积率：2.95 －车位：51辆（地上9辆，地下42辆） －层数：地上8层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库 －层高：地下3.4米，商业部分4.5米，办公部分3.3米 2区3#写字楼总平面图 －面宽35.6米，进深21.85米； －无电梯，有两个楼梯； －两个商业出入口； －柱距8米，利于办公和商业面积分割； －一层：面积约423平方米，有独立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业形象的展示，查找便利以及人流的流动。 －二层：面积约704平方米，有卫生间以及厨房； －三层：面积约780平方米，有卫生间，西侧立面、南侧立面以及东侧立面有挑出。 （二）开阳里项目产品分析－建筑产品分析 写字楼部分（四层至八层） －面宽35.6米，进深24.25米； －办公出入口独立设计； －两部电梯及两个楼梯； －单层建筑面积约857平方米； －柱距8米； －单层使用率较高，约75%； 3区1#写字楼经济技术指