戴德梁行－汉中市旧体育场开发项目前期策划报告.doc

目录 页码 第一部分 市场调研 汉中市宏观经济形势分析 3 汉中市房地产概况及特征 19 项目住宅部分竞争区域市场调研 21 住宅消费者调研及分析结论 37 汉中市商业基本情况及消费者调研分析 39 第二部分 前期策划 项目地块分析 62 项目住宅部分定位 67 项目住宅部分建议 76 项目商业部分SWOT分析 88 项目商业竞争对手分析 91 项目商业部分定位 99 项目商业规划布局建议 106 太白路以南地块定位建议 123 第三部分 投资估算 整体开发节奏建议 127 太白路以南地块财务估算 128 太白路以北地块财务估算 137 项目整体现金流 145 附件1：《住宅消费者定量分析报告及深访记录》 146 附件2：《高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录》 180 附件3：《商业深访记录》 197  第一部分：市场调研 汉中市宏观经济形势分析 汉中市国民经济总体运行状况 宏观经济环境调查 汉中市概况 汉中市位于陕西省西南部北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪11个县区，234个乡镇（办事处）。总面积2.7万平方公里，人口372万。汉中气候温和资源丰富，“西北小江南”，具有大的经济潜力。 资料来源：汉中市统计局 2001～2004年，汉中地区生产总值年均增长8%，与全国同期平均增长率持平。 2003～2004年，年增长率均在9%以上，呈现加速增长的势头。 经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。 产业结构 资料来源：汉中市统计局 农业是汉中传统优势产业，产业增加值逐年增长，在整个产业结构中所占比重一直保持在23%以上，这对很大程度上“靠天吃饭”的农业来说很不容易。 2001～2004年，第三产业增加值年均增长11%，成为拉动汉中经济发展的主要因素。第三产业比重也从2001年的37%提高到2004年的40% 第二产业波动较大，这与汉中工业化水平整体较低，尚没有形成支柱工业有很大关系。2003～2004年，汉中工业回升，工业产值和增加值快速增加，2004年第二产业增加值在整个产业结构已占到36.36％，比例接近第三产业。如果汉中工业增长势头得以保持，整个城市将有望实现经济