某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告五 、估价技术报告.docVIP

估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析 1．估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2—4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5—20层现为“半拉子”工程。主楼二层(沿街首层)大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、，巴台等。第三层(沿街第二层)中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。第四层(沿街第三层)普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5—20层原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道(无主机)，室内有空调出风口 (部分被盗)，地面未做，电梯未安装。主楼于1994年停建至今尚未完I，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。 2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内昔通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。 3．估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。 二、区域因素分析 估价对象位于海南省府城镇主干道琼州大道东侧，与x x楼隔路相望，北面为x x公司。区域内有x x大厦、x x医院、x x电影院、中学等，地理位置优越，交通使捷，商业繁华度良好；，区域内基础设施和公共设施较为完善。 三、市场背景分析 由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多， 以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但 估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。 四、最高最佳使用分析 根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。 五、估价方法的选用 据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29．4％，停建工程部分占项目总建筑面积的70．6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2—4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼(塔楼)5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价(在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法)，第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价(在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法)。 六、估价测算过程 （一)第一条技术路线 分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。 1．采用收益法计算估价对象现房主楼2—4层的市场价值(第一层依坡地而建的架空层作为设备用房) 采用收益法的计算公式为： V= a/ r×[1-1/(1+ r)N-n] 式中 V——房地产市场价值总额 a——为年净收益 r——资本化率 N——耐用年限 n——已经过年限 (1)计算估价对象主楼1—4层的年有效毛收入 1)采用市场比较法确定估价对象第二层(即沿街首层)租金。 选取可比实例： 实 例 选 用 表 表A-1 项目 实例A 实例B 实例c 名 称 红峰木业(琼山市烟草专卖局铺面) 海南新华印刷厂宿舍首层铺面(茶艺馆) 来福楼首层铺面 位 置 府城镇琼州大道 府城镇红城湖路 府城镇红城湖路 类 型 沿街首层铺面 沿街首层铺面 沿街首层铺面 结 构 钢 混 钢 混 钢 混 装 修 普 通 中 等 普 通 成交日期 2002．9 2002．9 2002．9 出租价格(元／m2) 20