对国有土地上房屋征收补偿评估的分析.docVIP

精品论文 参考文献 对国有土地上房屋征收补偿评估的分析 张幼鹤 　　（广州市道路扩建工程办公室，广州，510030） 　　【摘 要】随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的落实，我国国有土地上房屋征收补偿价格评估的法规也作了调整，明确了房屋征收补偿价格评估的有关事项。城市房屋征收补偿价格评估本质应该是征收双方的合法权益受到尊重，被征收房屋受到合理的评估。评估人员的作业是独立的、客观的和公正的，评估活动是经济的、有效率的，作出的价格判断是公允的。本文通过分析房屋征收补偿价格评估的特点、存在的问题，并给出相应的建议，以进一步完善我国城市房屋征收补偿价格评估工作。 　　【关键词】价格评估；房屋征收；征收补偿 　　一、国有土地上房屋征收补偿价格评估的特点 　　1、评估的公正性 　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价格，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，与之相呼应，我国住房和城乡建设部2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）。 　　在征收过程中，征收部门与被征收人在地位和信息拥有上是不对称的，征收部门在地位上完全是占优势的，被征收人处在不利一方，并且房屋的估价是一个系统复杂的工程，仅凭被征收人自身的能力，得不出一个客观公正的价格判断，通常会因为不情愿或感觉自身权益被侵犯而漫天要价，或者是出现另外一钟现像，被征收人的权益因其地位和信息上处于弱势而被严重低估。 　　征收补偿房屋价格评估是一项专门的活动，是为国家征收工作服务的，而征收是一种政府的强制性行为。政府之所以制定法律，规定房屋征收补偿价格要由征收部门和被征收人以外的第三方独立的评估机构做出判断，首先从形式上保障了被征收人的利益。引入第三方评估机构，使政府征收部门与被征收人在法律上处于同等的地位，由评估机构对被征收人房屋的价格作出判断，是政府由专制向民主转变的进步，是法制的进步，体现了价格评估的公正性。 　　2、利益的兼顾性 　　合理的城市房屋征收补偿价格应该全面考虑征收部门和被征收人两方面的利益。对于征收部门来说，过高的征收补偿成本会挫伤开发者的开发积极性，对整个城市的开发建设带来不利影响。对于被征收人来说，过低的征收补偿金额导致被征收人在征收完成后购买不到相同面积的房产，这会增加征收部门和被征收人之间的纠纷，不利于社会的安定与团结。这个特性要求城市房屋征收补偿价格评估人员要站在两个不同的立场来思考和衡量公平客观的征收补偿价格，保证房屋征收工作能顺利进行[1]。 　　3、注重最高最佳使用原则 　　对被征收房屋的价格评估实际上是对房屋、房屋下面土地以及房屋和土地组成的共同体的综合价格的评估。被征收房屋的价格由房屋实物、房屋伴随的权益和区位三个方面构成。我国在土地上设置的权利有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。土地的所有权属于国家，使用权的取得由划拨、出让、转让三种形式。房屋的类型有居住用房、商业用房（商场、旅馆、餐饮、娱乐等）、办公用房、工业和仓储用房、特殊性质（车站、机场、医院、学校等）用房等。由于土地取得类型和权益的多样性、房屋性质的多样性决定了在遵循房地产估价合法、最高最佳原则、估价时点原则、替代原则的前提下，为获取某一类型的房屋价格可以采取不同的评估方法，不同的评估方法产生的评估价格可能会相差很大[2]。 　　《评估办法》第十三条规定：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。这强调了房地产评估中的“最高最佳使用原则”，体现了国家对被征收人权益的保护，给被征收人争取最大的收益。 　　4、区位因素 　　城市房屋征收首先要明确的一点是，不论对于征收人还是项目业主，交易的根本目的不是拥有征收房屋本身，而是被征收房屋所占用土地的土地使用权，相应的在城市房屋征收补偿价格评估体系中，被征收房屋所占用土地的土地使用权是重要的估价对象。区位对城市土地起着极其重要的作用，是进行土地利用和房地产投资的主要决定因素或者是首先需要考虑的因素。土地的区位不同或者在同一区位内的用途不同，往往会产生非常大的区位效果差异，从而会带来极不相同的经济效益 [3] 。政府部门征收房屋，对城市进行改造，其中的目的之一就是提高城市土地利用的经济效益。被征收房屋所在的土地被重新规划，区位通常由劣变优，或者由优变得更优，土地