关于XX大厦土地增值税分摊方案的报告.docVIP

关于XX大厦土地增值税分摊方案的报告 XX大厦进入项目结算收尾已过了一段时间，但就双方对土地增值税的分摊问题一直没能谈妥，影响了项目收尾工作的进行，现就我司针对土地增值税的分摊问题向控股公司说明情况及给出几点建议，报告如下： XX房地产对土地增值税分摊的观点是按各自账面收入、成本计算各自产生的土地增值税，再按各自的增值税计算出分摊率分摊项目整体的土地增值税，经过计算，海口港集团公司应承担的土地增值税为2587094.75元，XX房地产开发有限公司应承担的土地增值税为1482583.95元。我司认为XX房地产公司的观点不妥，以下是我司就XX房地产公司的观点提出几点意见： （一）按照XX房地产公司的观点我们应缴纳258.71万元的土地增值税，而对方缴纳的土地增值税为148.26万元，这跟双方收入（我司收入832万元，新恒基收入3200万元）明显不成比例。土地增值税税务机关是按项目增收的，即项目总收入扣除项目总成本（必须是经税务认定的）后的增值额作为计税依据按相应的税率计算征收。 （二）XX房地产公司在计算土地增值税时把商铺及住宅合并计算，我们认为不妥，由于商铺和住宅销售收入、成本及计算比例不同，所以应分开计算各自的土地增值税，然后再按比例分摊。 （三）由于XX房地产公司分得的房产中还有未售出的房产，我司已销售完毕。如按照对方计算土地增值税的方法计算，我们就面临着当对方未售房产售价越高，我司承担税赋越高的风险。 （四）在有关该项目税费分摊的函书中对方提到，我们仅以成本为19.28万元的土地对该项目投资，而对方发生的成本为2037.8万元。但通过对该项目账套查阅，了解到对方实际投入的资金约为480万元，后期的相关成本均用我司土地与对方的投入资金共同产出（即售房收入）支付的，因此，如果按照对方提出的计算方法，那么计算各自土地增值税时确认的成本不应把通过销售收入支付的工程款作为对方计算土地增值税时确认的成本，只能以对方的实际投资额来确认成本。 通过以上分析，我们给出相应的两种合理的计算方法，具体如下： 1、依据土地增值税按项目核算的原则，分别计算出各自销售的住宅及商铺的收入额；依据各自销售的住宅及商铺面积乘上税务认定的项目每平方米住宅及铺面可扣除成本，计算出合作双方各自可扣除的住宅及铺面的成本；用各自收入减去对应的成本计算出各自的增值额作为计税依据然后按相应的税率计算出各自应分摊的土地增值税。依据盛瑞税务师事务所的清算报告计算的每平方米可扣成本，我司应缴纳土地增值税具体计算如下： 普通住宅增值额=4006570—1873.53*2033.32=197083.98 非普通住宅增值额=443159—2048*192.01=49922.52 商铺增值额=3877686—866.85*2540.64=1675332.22 普通住宅应缴土地增值税=197083.98*30%=59125.19 非普通住宅应缴土地增值税=49922.52*30%=14976.76 商铺应缴土地增值税=1675332.22*40%—2202353.78*5%=560015.2 合计：我司应缴纳土地增值税为634117.15元。 2、对方认为我司土地只有19.28万元的土地成本，我司认为对方的大部分成本是通过项目销售收入来支付工程款，所以在分摊土地增值税时不应包括这部分，因当就对方项目实际投资额约480万来确认成本，分别计算双方的收益额再分摊税金。计算如下： 新恒基: 利润=3200—480—3200*5.5%=2544万元 海口港：利润=830—19.28—830*5.5%=765.07万元 新恒基分摊税金比例=2544/(2544+765.07)=76.9% 海口港分摊税金比例=23.1% 新恒基应缴纳的土地增值税=406.97*76.9%=312.96万元 海口港应缴纳的土地增值税=94.01万元 我司认为方法1计算最为合理，已函告对方，但对方不与接受。方法2是基于对方认为我司土地成本仅为帐面19.28万元的观点，而提出的合理计算方式。妥否，请控股公司领导给予意见，以便我司进一步同对方公司沟通，保证项目清算工作得以顺利完成。 XXXX年五月二十六日