邯郸同欣项目阶段营销报告.doc

 邯郸同欣项目阶段营销报告 开发方：邯郸同欣地产 策划方：完美顾问 日期：2008年10月18日 目录： 房地产市场价格分析………………………………3 竞争项目价格分析…………………………………4 本案价格分析与制定………………………………6 一、房地产市场价格分析 邯郸市房地产市场起步较晚，由上表数据统计来看，2007年是邯郸房地产市场发展的分水岭。其中住宅由2006年初1600元/平米高歌猛进到3800元/平米，可见其受全国房地产发展影响较大，对市民消费观念造成重大冲击。 邯郸写字楼市场四年来波动不大，其价格范围保持在4000元/平米－5300元/平米之间。 二、竞争项目价格分析 现代城·汇金商务公寓 项目位置：邯郸市人民路与铁西大街交汇处东北角 开 发 商：中立信房产 占地面积：9600.34㎡ 建筑面积：50521.22㎡ 容 积 率：5.26 销售价格：3600元/㎡（均价） 营销策略：一次性付款9.6折。贷款9.8折。 赵苑官邸 位置：从台路与铁西大街交叉口 开 发 商：河北脉汇房地产开发有限公司 占地面积：36063.9 建筑面积10.8 面积：面积105--200平米 绿 化：30% ： 御景苑 占地面积：280亩 本案价格分析与制定 定价：可比楼盘综合因素量化评分表 序号 加权因素 系数 本案 对比分析的竞争楼盘 现代城 赵苑官邸 御景苑 1 项目位置 0.5 5 5 4 4 2 周边交通 0.5 5 5 4 3 3 户型设计 0.5 4 3 4 3 4 工程进度 0.5 1 3 5 5 5 景观规划 0.4 4 3 5 3 6 物业年限 0.4 5 3.5 4.5 4 7 装修标准 0.4 3 3 3 3 8 内部配套 0.3 4 3 3 3 9 外部配套 0.3 5 5 4 3 10 物业管理 0.3 3 3 3 3 11 楼盘规模 0.3 4 3 4 5 12 建筑外观 0.2 4.5 4 4 4 13 朝向及采光 0.2 5 3 5 5 14 发展商信誉 0.2 5 4 4 4 合 计 5 57.5 50.5 56.5 52 说明：各个被打分量化因素按照“优到劣”分为五个档次，分值对应为5分、4分、3分、2分、1分。 通过上述模型，根据现阶段即有价格的现代城（均价3600）、赵苑官邸（均价4000）和御景苑 进行价格计算： 以现代城（均价3600）为计算依据 ：3600×（57.5÷50.5）≈4099元/㎡ 以赵苑官邸（均价4000）为计算依据：4000×（57.5÷56.5）≈4070元/㎡ 以御景苑 综合考虑两项目：（4099+4070+4312）÷3＝4160元/㎡ 因此，我们根据平均取值法，得出本案均价应为4160元/㎡。 综合考虑到本案现阶段还未正式入市，各种证件手续不齐备，价格应做部分下调，采用低开高走的策略。 综上总结，我司建议现阶段销售价格为3560元/㎡。 邯郸同欣项目阶段性营销报告 0 1000 2000 3000 4000 5000 2005 2006 2007 2008 1513 1631 3800 4000 4286 4179 4700 4800 住宅 办公 近 年 邯 郸 房 地 产 市 场 价 格 变 动