马鞍山地区康泰佳苑项目商业市场分析部分.doc

商业市场分析部分 宏观环境分析 商业市场与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺市场的发展。 城市背景概述 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山是20世纪50年代后期崛起的新兴钢铁工业城市，现辖三区一县。不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了九山环一湖，翠螺出大江独特的城中有园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得国家卫生城市、国家园林城市、全国十佳绿化城市、全国创建文明城市工作先进城市、全国科教兴市先进市称号后，2001年又荣获中国优秀旅游城市称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。 马鞍山自建市以来即被称为安徽的东大门，但在芜湖抢先建成长江大桥后，合芜高速-芜宣高速-宣杭高速和合宁高速-宁沪高速使安徽目前拥有了两条通往长三角的快速通道，遗憾的是，它们都不经过马鞍山。地理位置本就处于长三角边缘的马鞍山这次被推到人为的推到了边缘化的处境。机场高速、马鞍山长江大桥的立项，以及南京地铁在今年5月地铁投入运营后，轻轨将向江宁延伸，建设速度为每年不低于9公里。宁马联手，使得马鞍山在这场融入长三角的赛跑中赢得先机。 经济因素分析 马鞍山的宏观经济环境对该市的商业物业的前景有着重要的影响，现时和未来的经济状况主导了本案的商业定位方向。以下，我们将通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨现时马鞍山经济发展状况及对未来的商业发展影响。 马鞍山市主要的宏观经济数据：（除特殊说明外，以下图表数据均采集于《统计年鉴》） 指标 单位 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 国内生产总值 亿元 126.17 138.15 154.59 189.17 265．09 非农业人口 万人 50.8 51.8 54.2 56.44 58.17 城镇居民可支配收入 元/人 6904 7243 7720 8794 10189 社会消费品零售总额 亿元 35.54 38.26 41.42 46.86 52．6 实际利用外资 万美元 1905 1800 4272 8098 11000 全社会固定资产投资 亿元 30.59 34.75 61.68 106.79 145.46 *2004年数据取自《2004年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报》，最终数据以《2005年马鞍山统计年鉴》为准 国内生产总值——总体经济趋势向好 据2004年统计局初步核实数据显示，2004年各项指标均完成和超额完成了年初确定的预期目标，多项指标总量实现新的重大跨越，财政收入和全社会固定资产投资历史性地跻身全省前三位，主要指标增幅创“九五”时期以来最高水平。2004年全市生产总值达265.09亿元，按可比价格计算，比上年增长19.5%，增幅居全省第一第一产业增加值18.13亿元，增长12.5%；第二产业增加值183.68亿元，增长23.3%；第三产业增加值63.28亿元，增长13%。 结构调整取得新进展，产业结构继续优化。非公有制经济加快发展，个体私营经济推动力增强。年末，全市共有私营企业4440家，注册资本为51.66亿元；个体工商户达3.36万户，从业人员为5.5万人。全年新增私营企业1271家，新增个体工商户8201户。可见，在先前的几年城市发展中，私营经济早已登台唱戏，如今开始显现实力，其部分私营业主必将成为本案的投资、经营或消费的主力客群。 人口增长——社会保障体系完善，购买力获得释放 人口自然增长率继续下降，2004年末全市户籍人口为124.39万人，其中：农业人口66.22万人，非农业人口58.17万人。2004年城市实际居住人口62万人，其中：主城区55万，当涂城关镇7万人。由趋势外推法预测，至2010年马鞍山市城市实际居住人口规模控制目标为90万人。 马鞍山城市实际居住人口 （单位：万人） 2001年 2005年 2010年 2020年 非农业人口 45 56 70 94 农业人口 12 11 10 10 暂住人口 5 8 10 16 合计 62 75 90 120 劳动就业服务体系继续完善，全年新增就业2.4万人，其中实现再就业1.49万人，城镇登记失业率为4.2％。社会保障工作进一步加强，2004年末全市参加失业保险职工人数为20.45万人，领取失业保险金人数为2.31万人；有20.69万职工和8.3万离退休人员参加了基本养老保险；城镇职工的基本医疗