《楼市迷局》第二章之影响房价的因素.docVIP

《楼市迷局》第二章之影响房价的因素 无论房地产价格理论还是房地产价格构成，都不能直接解答咱们老百姓对具体房地产价格的关心和疑问。不过，从房价形成的理论看，在现实生活中有很多因素会影响到对房产供给（固定资产投资），更多的因素则会影响到需求；从房价的构成要素来看，很多因素都可能影响到房价构成要素成本的上升或下降。对单个房地产项目来说，只要我们了解哪些因素会影响到其价格，特别是加以与其他项目的横向比较，就不难定性地明确这些项目是被高估还是被低估，是否具有更高的投资价值。在此，我们列出一些主要的影响因素，以飨读者。 第一，也是最首要的，就是地理位置因素。在绝大多数房地产投资的教材中，特别是在大城市的房地产投资中，作者都会告诉你，决定房价最关键的三个因素是：“location, location, and location”，也就是地理位置。地理位置这个因素实际上内涵非常丰富，牵涉极广，它包括所在城市的经济发展水平、在城市中所处位置、交通状况、配套设施等等，而这些因素又是相互关联的。 例如，大中城市的经济发展水平较高，相应地居民收入水平较高，而且对外来人口的吸引力更强，这些都会推动对房地产的需求。如果在一段时期内，当地居民收入水平的提高速度明显地快于房价的涨速，就会有越来越多的居民具有购买第一套甚至第二套房地产的能力，当地房地产需求逐渐增加，预算约束上升，从而推动当地房地产价格的上涨。近年来，我国城镇居民人均可支配收入稳步上升，从两个方面推动了房地产需求的上升。一方面是收入绝对数上升，到2008年已经达到15781元。可支配收入的绝对数在不同水平上，决定了不同类型的需求，如在较低的平均收入水平上，人们优先解决温饱问题；在上升一定程度后，对家用电器等耐用消费品的需求集中提升；再上升到一定水平时，就必然对房地产、乘用车等“大件”的需求上升。另一方面是收入的增速较高，在2003－2008年，我国城镇居民人均可支配收入增速一般都保持在9％以上，只有2004年7.7％和2008年的8.4％低于这个水平，特别是大城市的人均收入水平大幅提升，极大地拉升了对房地产的需求，推动大中城市房价上涨。 当然，城市的经济发达程度不同，收入水平不同，吸引力差别较大，房价的涨幅和绝对数也相应地相差较大。例如，2007年北京的人均可支配收入为22000元，而山西省的人均可支配收入只有11600元。北京比山西高89.7％。但是北京地区的平均房价为11553元/平方米，山西则为2249元/平方米，两者相差超过400％，远远超过了人均收入水平的差别。 在城市中所处的位置也对房地产价格带来很大影响。例如北京三环附近某房龄10年的二手房价格，与五环外某新住宅小区的价格相当甚至更高。这是因为房地产与一般商品不同，不可能轻易挪来挪去，在地理位置上具有绝对的刚性，而无论从周长还是从面积来说，城市中心（如三环附近、二环附近）的土地供应量必然少于外围（如五环附近）的土地供应量。考虑到“物以稀为贵”，城市中心地区的房地产供给存在刚性，也就不难理解为什么质量相近的房地产项目，仅仅由于坐落在城市内不同的地区，房价就可能相差十分悬殊。 房地产项目在城市中所处的位置除了决定供给的刚性外，也决定了购房者出行的交通便利程度、周边配套设施的完善等等。在市中心出行更加方便，往往能够大大减少上班路上所花费的金钱和时间，可以腾出更多的金钱用于消费，更多的时间用来休闲和锻炼。在北京，近年来城市轨道交通建设的扩展极大地提振了地铁沿线房地产的市场价格。而周边配套设施显然会对居住者的生活便利带来极大影响，如学校、医院、商业设施、教育和文体设施比较健全，甚至有名校在附近，就必然会显著地提高某些地区的房价。 当然，同样的地理位置，对于不同类型的房地产投资可能影响不同。例如对公寓和办公楼的投资可能符合上述特点，在市中心、人口密集、商业设施发达和配套完备的地区较为昂贵。而如果是专门为养老而购买别墅，则远离喧嚣的市中心、人口不密集、拥有一定程度的配套设备是较为理想的。如果是购买仓库、厂房用来投资，则最好是远离市中心、距离高速公路、铁路枢纽或港口比较近的地方更加合适。 第二大因素是房地产项目自身的品质因素，此类因素比较微观，比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。处在公园附近或小区内绿化水平较高的房地产项目往往价格较高，而如果存在空气污染、水污染、噪声污染、沙尘等因素，则会给房价带来负面影响。例如污染严重的工厂附近、机场附近和公路旁边的房地产项目，价格往往很难抬升。容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，容积率较低的项目人口不密集，人均占有的自然资源和配套设施等资源较多，而经济适用房等项目往往容积率较高，居住密度大，显得较为拥挤，从而影响房地产价格。物业管理水平、建筑质量、户型设计