杭州住宅价格空间分异基于特征价格的两维度分析.pdfVIP

第24卷 第2期 中国土地科学 2010年2月 China Land Science Feb.,2010 杭州市住宅价格空间分异：基于特征价格的两维度分析 温海珍，张 凌，彭鲁凤 （浙江大学房地产研究中心，浙江杭州310027） 摘要：研究目的：从特征价格的视角，构建城市住宅价格空间分异的两维度分析框架，并对杭州市住宅市场进行实证研 究。研究方法：文献资料法和计量分析法。研究结果：住宅特征对住宅价格影响程度的差异性以及住宅特征空间分布的不 均匀性，导致了住宅价格的空间分异。研究结论：基于特征价格模型的分析框架是有效且合理的。 关键词：土地经济；住宅价格；计量分析；空间分异；特征价格模型 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： F293.3 A Spatial Variation of Housing Prices in Hangzhou City: Two-Dimensional Analysis Based on Hedonic Prices WENHai-zhen,ZHANGLing,PENGLu-feng Abstract Key words 1 引言 随着中国住房制度改革的深化，住宅市场化程度逐步加深，住宅价格已经成为学术界和实务界关注的焦点 [1-2] 之一。对城市住宅空间分异研究，通常以居住空间为对象，从社会学视角进行 。而以住宅价格为对象，从经济学 视角入手的空间分异研究尚不多见，特别是缺少对具体城市的实证研究。现有文献多从区位理论出发，研究住宅 [3-5] 价格的分布规律，然后分析住宅价格的影响因素 。这些研究对住宅价格的空间分布模式进行了较为详细地分 析，但对住宅价格的影响因素和空间分异形成的原因，缺少系统的分析框架。本文尝试从特征价格的视角，采用 特征价格模型和隔离指数，构建住宅价格空间分异的两维度分析框架，对杭州市住宅市场进行实证研究。 收稿日期：2009- 04- 30 修稿日期：2009- 11- 11 基金项目：国家社科基金项目“基于特征价格模型的城市住宅价格空间分异机制研究”（05CJY017）。 第一作者： 温海珍（1975-），男，江西宁都人，副教授，博士。主要研究方向为不动产投资与管理研究。 52 中国土地科学 2010年2月 第2期 2 住宅价格空间分异的两维度分析框架 [6] 城市住宅是一种“独特”的产品 ，具有复杂性、固定性、耐久性、异质性等特点。住宅价格的影响因素十分复 杂，与住宅本身的特征关系密切。从特征价格视角出发，住宅特征是住宅价格的决定因素，由于住宅的空间固定 性，使得住宅特征在空间分布上存在差异，从而导致住宅价格的空间分异。因此，本文面临的问题包括两个方面， 一是住宅特征如何影响住宅价格；二是如何考察住宅特征的空间分布，进而找出住宅价格空间分异的原因。 第一个问题构建特征价格模型即可获得满意结果。众多文献表明住宅特征一般分为3类：建筑特征、邻里特 [7] [8] 征和区位特征，Chin和Chau，Sirmans，etal分别就特征变量的选择、模型的设定和估计、住宅特征的影响程度等 [9] 作了全面的总结，具有很好的参考价值。国内学者马思新、李昂 采用特征价格模型对北京住宅价格的影响因素 [10] [11] 进行了分析；温海珍、贾生华 对杭州西湖区进行了初步研究；此后wen，etal对杭州市整个住宅市场进行了更 为详细的研究，选择18