成都长江第一湾住宅项目市场定位研究报告.doc

成都长江第一湾住宅项目市场定位研究报告 Page * 目录 研究说明 宜宾概况 宜宾经济发展状况 宜宾规划 宜宾房地产市场分析 项目分析 竞争研究 购房者研究 项目发展建议 研究说明 Page * 研究设计 住宅研究 主要研究问题：重在分析宜宾社会、经济、规划、人文等因素对本区位的支持与障碍，为确定项目开发策略提供依据。 主要研究方法： ●宜宾主要部门深访（主要是规划、国土、房产、统计部门），搜集宜宾经济发展、城市规划与城市功能、道路交通、房地产市场、土地市场等多方面的一、 二手资料采集 ●竞争楼盘访问和踏勘、资料收集 ●本项目依托单位负责人深访 ●核心区域购房者研究 ●辐射区域外地人购房研究 主要研究层次 1、宜宾主要政府部门深访 主要研究方法： ●规划、国土、房产、旅游、统计部门官员深访 ●资料搜集 主要研究内容： ●宜宾近几年社会经济发展状况 ●宜宾房地产行业发展状况、房产供求水平、土地供给等 ●宜宾十一五规划、产业规划、城市规划、交通规划、旅游规划、商业规划 ●重大基础设施建设等 Page * 2、宜宾依托单位（五粮液、大学等）负责人深访 主要研究方法 ●相关负责人深访 ●二手资料搜集 3、主要竞争楼盘深访 主要研究方法 ●销售经理深访 ●神秘顾客访问 ●房地产网站搜寻 主要研究内容 ●楼盘土地、建筑面积、容积率等指标 ●产品特点 ●畅销产品特征 ●客户特征 ●有效营销方式 4、核心区域购房群体研究 采用定量、定性结合的方式 （1）购房者楼盘拦截 访问方式：宜宾中高销售楼盘拦截访问 样本量：100 （2）购房者定性座谈会 样本量： 2场 宜宾概况 Page * 宜宾概况 宜宾市位于四川省南部，处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。 市境东邻泸州市，南接云南昭通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，全市幅员面积13283平方千米。2007年末总人口526.98万人。 宜宾市是四川省属的地级市，是国家历史文化名城、万里长江第一城和中国的酒都（世界名酒“五粮液”的产地），中国西部地级城市中经济增长最快和发展潜力最大的城市之一，将发展成为中国继宜昌之后的又一个世界级的能源基地。 发展定位 建设成为长江上游川滇黔结合部经济强市 长江上游川滇黔结合部的综合交通枢纽（发展动力引擎） 商贸物流中心（第三产业） 区域性中心城市（城市地位——发展目标） 酒类食品基地、综合能源基地、化工轻纺基地、机械制造基地（支柱工业） 万里长江第一城—宜宾 ●宜宾 Page * 宜宾所处的经济带 经济圈特点 宜宾处于四川十一五规划的川南经济区内，根据四川的十一五规划纲要，四川优先发展成都、川南、攀西、川东北、川西北生态5大经济区。 川南经济区：包括自贡、宜宾、泸州、内江、乐山５市，按照“产业整合、快速崛起”的思路，充分发挥自然资源比较丰富和基础设施较完善的比较优势，以建设能源和重化工基地为主要方向，发展能源、化工、机械、建材、食品工业和特色农业、旅游业。培育川南中心城市，构建川南城市群，在成渝经济区中快速崛起，使之成为四川经济发展新的增长极。 川南经济区拥有较丰富的水能、煤炭、盐卤等资源和较好的工业基础，基础设施相对完善、城镇相对密集，是全省整体发展水平仅次于成都经济区的重要经济区。处于工业化初期到中期的过渡阶段。 宜宾位于由成渝经济区构成的中国增长“第四极”中，宜宾位于川南城市圈，目前各城市有不同发展定位，与川南城市圈中心城市都还有一定距离 Page * 宜宾经济特色 区位优势明显。宜宾是国家南北交通干线和长江经济轴线的交汇点之一，是川滇黔结合部和攀西—六盘水地区出入长江黄金水道、成渝经济区连结南贵昆经济区走向东南亚的重要门户，具有建设成为川滇黔结合部区域综合交通枢纽和物流中心的基础和条件。 富集配套的资源。宜宾是国家战略资源富集区攀西—六盘水地区的重要组成部分。探明矿产资源53种，煤炭、硫铁矿、石灰石、石英砂等储量丰富，其中煤炭储量53亿吨，可开发的水能资源716万千瓦，具有发展大型水火核电站和高载能产业的显著优势和巨大潜力。旅游资源独具特色，拥有国家级旅游资源6处，省级27处，是中国优秀旅游城市、四川省旅游业优先发展和可进入世界品牌的四个地区之一。随着西部大开发向纵深推进，向家坝水电站及筠连煤田综合开发的启动，矿产、水能、旅游等优势资源已进入大规模开发期。 宜宾市区位图 Page * 良好的经济基础。2007年，全市生产总值529.05亿元，居四川省第四位、川滇黔结合部地区首位，形成了饮料食品、能源、化工为主导，轻纺、机械、建材、造纸、电子等为支撑的现代产业体系，产业门类较为齐全。其中，饮料食品、能源、化工、轻纺等产业具有较强竞争力。 快速发展的城市