房地产开发企业的销售定价决策.doc

房地产开发企业的销售定价决策 ——土地增值税缴纳的单位售价与单位地价款和开发成本之间的关系分析 按照国税发〔2006〕187号文的要求，从2007年2月1日起，土地增值税由“预征制”转为“清算制”。这一政策的变化，意味着房地产开发企业囤地成本的增加、现金流的付出和利润的减少，同时，为适应这一政策变化，房地产开发商必然会转变其开发模式和盈利模式，以最大限度的利用各种优惠政策，来实现公司利益的最大化。 土地增值税实行的是30％～60％的四级超率累进税率，同时还有普通标准住宅增长率20％以下免征的优惠政策，那么，房地产开发企业到底该怎样定价，其增值率恰好就会达到20％、50％、100％、200％的临界点？在临界点附近又该怎样定价，才能确保定价溢价部分的收益大于土地增值税的税率增加成本，从而使企业利益最大化？本文试就这些问题作出探讨。 当土地增值税的增值率超过100％时，适用50％的土地增值税税率，低于100％时，适用40％的土地增值税税率。那么，按照一般的习惯性思维，增值率在100％以上的一段区间内的土地增值税税后收益，一定会低于增值率为99％时的企业利润，因为税率提高10％的缘故。本文的结论恰恰相反，通过计算和例证，证明了临界点附近的土地增值税税率的变化对企业总体利润水平没有影响，临界点附加的企业利润只会随定价的提高而不断上升。也就是说，增值率在50％、100％、200％的临界点附近，不存在纳税筹划空间问题。 一?、土地增值税缴纳的临界点关系分析 （一）关于普通标准住宅增值率为20％时的临界点线性关系 国务院令[1993]第138号文《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。” 假定某房地产公司开发A 小区的开发成本是C单位(含土地)，现根据土地增值税暂行条例缴纳土地增值税。分步计算如下：设该房地产收入为X 单位，营业税金及附加税率为5.6%为X*5.6%,开发费用按照开发成本的10%计算扣除为10%*C,加计扣除项为开发成本的20%为20%*C,该项目的可扣除金额为130%*C+X*5.6%,如果该小区为普通标准住宅享受增值率小于20%免税的政策，即： 增值率=[X－(130%*C+X*5.6%)]/(130%*C+X*5.6%)×100%≤20% 根据该公式确定定价范围： X≤1.672C 由此可知，如果房地产开发企业开发的是普通标准住宅，预计单位售价X低于单位地价款和开发成本C的1.6倍时（谨慎起见，实际控制时，取低值1.6倍而不取高值1.7倍，下同），增值率未超过20％，房地产开发企业不用缴纳土地增值税税金；预计单位售价X高于单位地价款和开发成本X的1.6倍时，增值率将超过20％，房地产开发企业就需全额缴纳土地增值税税金。 （二）增值率为50％、100％、200％时的临界点线性关系 接上述公式，增值率小于或等于50%时，税率为30%：即 增值率=[X－(130%*C+X*5.6%)]/(130%*C+X*5.6%)×100%≤50% 根据该公式确定定价范围： [X－(130%*C+X*5.6%)]/(130%*C+X*5.6%)×100%≤50%，则 X ≤2.128C 由此可知，当预计售价X低于单位地价款和开发成本C的2.1倍时，增值率未超过50％，房地产开发企业适用30％的土地增值税税率；当预计售价X高于单位地价款和开发成本C的2.1倍时，增值率将超过50％，房地产开发企业适用40％的土地增值税税率。 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％ 土地增值税税率40％。令增值率小于或等于100%，即[X－(130%*C+X*5.6%)]/(130%*C+X*5.6%)×100%≤100% 根据该公式确定定价范围： X ≤2.928C 由此可知，当预计售价X低于单位地价款和开发成本C的2.9倍时（谨慎起见，取低值2.9倍而不取高值3.0倍），增值率超过50％但未超过100％，房地产开发企业适用40％的土地增值税税率；当预计售价X高于单位地价款和开发成本C的2.9倍时，增值率将超过100％，房地产开发企业适用50％的土地增值税税率。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％ 土地增值税税率50％。令增值率小于或等于200%，即[X－(130%*C+X*5.6%)]/(130%*C+X*5.6%)×100%≤200% 根据该公式确定定价范围： X ≤4.6875 C 由此可知，当预计售价X低于单位地价款和开发成本C的4.6倍时，增值率超过100％但未超过200％，房地产开发企业适用50％的土地增值税税率；当预计单位售价X高于单位地价款和开发成本C的4.6倍时，增值率将超过200％，房地产开发企业适用60％的土地增值税税率。 （三）综上所