房地产评估4种方法 new.docVIP

房地产评估4种方法标准及实例 （一）市场比较法 2 一、市场比较法简介 2 二、市场比较法的计算步骤及计算方法 3 三、市场比较法的实际运用 4 （二）成本法 7 一、成本法简介 7 二、成本法的计算步骤及计算方法 7 三、成本法的实际运用 9 （三）收益法 19 一、收益法简介 19 二、收益法的计算步骤及计算方法 19 三、收益法的实际运用 21 （四）假设开发法（剩余法） 31 一、假设开发法简介 31 二、房地产估价规范中假设开发法的计算步骤及计算方法 31 三、假设开发法在实际运用中的几种情况 32 （一）市场比较法 一、市场比较法简介 市场比较法是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一种直观、适用性广、容易把握的评估方法。其基本公式是： P=Po × K 其中：P为评估价格； Po为参照物市场价格； K为市场比较法的修正系数。 1、适用条件。该方法的前提是有活跃的房地产市场，以及公开公正的市场交易环境。随着房地产市场不断发展完善，为市场比较法的实施提供了比较有利的条件，但由于房地产本身的独特，不管市场多么活跃，有多少交易案例，要找到与待估房地产完全一致的交易案例是不可能的，必须进行差异修正，而修正系数的确定总是带有一定的主观性，从而使市场比较法在房地产评估中受到一定程度的限制。 2、适用范围。它只要用于普通的住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等具有广泛市场交易的房地产类型，而对一些较为特殊的房地产，如：占据特殊位置或具有特殊地位的标志性房地产建筑，风格独特的古建筑等则难以采用市场比较法进行评估。 3、市场比较法的因素差异修正 在市场比较法评估中，首先要做的就是选择恰当的交易案例，其次是对每个案例成交价格进行修正，最后综合修正结果确定待估房地产价格，市场比较法评估的工作流程如图1所示。 图1 市场比较法评估程序示意图 二、市场比较法的计算步骤及计算方法 （1）搜集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）求出比准价格。 搜集交易实例应包括下列内容： （1）交易双方情况及交易目的； （2）交易实例房地产状况； （3）成交价格； （4）成交日期； （5）付款方式。 （1）是估价对象的类似房地产； （2）成交日期与估价时点相近，不宜超过一年； （3）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 换算处理应包括下列内容： （1）统一付款方式； （2）统一采用单价； （3）统一币种和货币单位； （4）统一面积内涵和面积单位。 （1）有利害关系人之间的交易； （2）急于出售或购买情况下的交易； （3）受债权债务关系影响的交易； （4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易； （5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； （6）相邻房地产的合并交易； （7）特殊方式的交易； （8）交易税费非正常负担的交易； （9）其他非正常的交易。 区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。 区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。 、市场比较法实际运用 案例： 估价对象为位于海淀区阜成路58号“新洲商务大厦”二层209、213号办公用房，房屋总建筑面积为494.07平方米，所在写字楼建成于2002年，地上8层，地下2层。为甲级纯写字楼。大厅及楼上公共部分均进行精装修,根据本公司掌握的市场资料,采用房地产交易中的替代原则,选取与待估对象的实例,并分别进行实地勘察,做出