房地产项目财务分析报告.docVIP

项目主要财务评价结果指标 项目主要财务评价结果指标汇总表 名称 评价结果（万元） 项目总投资 项目总销售收入 利润总额 税后利润 自有投资利润率 盈亏平衡点销售率 1、项目开发投资与财务分析 1.1 项目开发建设方案 该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469㎡。分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层（建筑面积42240㎡）。二期为全为高层项目（建筑面积97166㎡）。本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190㎡。 本项目计划从2007年1月开始进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期为72个月，约六年。 前期开发。（时间：2007年1月~2008年2月约13个月） 主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。 一期开发。（时间：2008年3月~2009年5月约15个月） 主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。 二期开发。（时间：2009年6月~2010年6月约12个月） 主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调压站等配套设施。 关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”，下表所示： 1.2 项目总体营销策略及阶段目标 1.2.1销售价格的拟订 1.2.1.1理论均价水平的拟订 1）别墅产品的价格拟订 ▌参考项目选取 参考项目 目前最高均价（元/m2）Pi 参考权重Wi 权重成因 A(i=1) 30000 50% 区位相近、产品相似 B(i=2) 20000 40% 区位相近 C（i=3) 20000 10% 产品相似 注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。 ▌与参考项目质素评分比较 均价 得分 修正系数Q 修正价格 权重W 本项目 X 8.4 -- -- -- A(i=1) 30000 8.7 1.04 28965 50% B(i=2) 20000 7.6 0.90 22105 40% C（i=3) 20000 8.1 0.96 20740 10% ▌理论价格推导 2）高层产品 ▌参考项目选取 参考项目 目前最高均价（元/m2）Pi 参考权重Wi 权重成因 A(i=1) 15000 60% 产品相似 B(i=2) 10000 20% 产品相似 C(i=1) 12000 20% 产品相似 注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。 ▌与参考项目质素评分比较 均价 得分 修正系数Q 修正价格 权重W 本项目 X 8.3 -- -- -- A 15000 8.7 0.95 14310 80% B 10000 8.2 1.01 10121 10% C 12000 8.4 0.98 11857 10% ▌理论价格推导 1.1.2.2 实际均价水平的确定 以理论推算为基础，综合宏观市场等各方面的因素，本项目的产品入市均价（取整）确定标准为： 别墅实际价格=理论价格*0.98 高层实际价格=理论价格*1.026 1.3 投资组合方式（拟定资金来源与运用表） 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金109215.75万元，全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入的25%计算，从有销售收入年开始，建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。此外还缺少的资金，则向银行借贷。 1.4 投资与成本费用估算 1.4.1开发成本估算 土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费（按总建筑面积）：7700元/㎡计算。 前期工程费：______________万元，详见下表 前期工程费估算表 表1 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程费×3% 2 可行性研究费 建安工程费×0.15% 3 水文、地质、勘察费 建安工程费×0.15% 4 筹建开办费 建安工程费×2.5% 总计 建安工程费： 数据依据： 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 表2 项目 高层（元/ m2） 项目 高层（元/ m2） 桩基础 100