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地产精英博鳌论剑 中国房地产市场在政府调控及众多争议中，螺旋式走过了十年，并在风云变幻中进入了下一个十年。 　　2011年注定是中国房地产承前启后的一年，不仅因为在时间上是下一个十年的始点，而且整个房地产行业也将因金融危机、宏观调控等诸多综合因素的影响，而开始转向新形态。 　　2011年是我国“十二五”规划的开局之年，也是房地产转型发展的关键之年。许多大型房地产开发商把2011年作为一个自我转型的关键节点，或在产品线上调整结构，或在战略上调整步伐，或在布局上调整轻重，商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等新型业态开始大量出现，房地产金融方兴未艾。 　　上周的“2011博鳌房地产论坛”的主题就是“下一个十年—改变中的房地产”。本报记者在参加“2011博鳌房地产论坛”期间，就这一主题专访了几位房地产领袖。 　　路劲基建单伟豹：限购令或明年中取消 　　“我们没有考虑一线、二线、三线还是四线城市，能赚钱就可以了，内部回报率在13%就值得进入。” 香港路劲基建(1098.HK)董事会主席单伟豹在2011博鳌房地产论坛接受时代周报专访时表示。 　　虽然外界对于路劲地产收购顺驰，是亏了还是赚了意见不一，但单伟豹对此似乎仍显得心有余悸。被问及今后路劲地产拿地除了招拍挂是否会考虑收购时，单伟豹称，“我们收购了顺驰之后很害怕，隐藏的东西太多，收购成本很高，高得你都不相信。前两年不赚钱就是因为成本高。招拍挂则一点风险都没有。” 　　内部回报率13%项目值得做 　　公路建设出身的路劲基建，2006年加大对房地产投资的力度，入股顺驰中国，占55％股份，2007年1月，增持顺驰至95%股份，并全面接管顺驰，2007年8月完成收购顺驰后，成立路劲地产集团，完成了初步的全国布局，目前已将重点放在房地产业务上，未来房地产与公路建设的比例将保持在2:1。 　　截至2010年底，路劲地产的土地储备为520万平方米，全年签订的销售金额为75.73亿港元，较2009年增加20%，净利润为4.82亿港元。 　　目前，路劲地产项目分布于北京、上海、天津、石家庄、青岛、济南、武汉等13个城市。单伟豹坦言，限购确实使旗下项目受到影响。“上海南翔项目，去年卖得不错，今年也不错，但本来预计会卖得更好，今年没有太大增长。又不能随便说提价，也许下步政策说只要提价就不让卖，比如去年卖1.5万元/平方米，今年卖1.5万元/平方米以上就不发预售许可证，这种情况很可能会出现的。” 　　“政策如果不理智，对房地产开发商是不利的。疯狂的东西不会长久，非常不合理的措施也不可能长久，可能会影响GDP。”单伟豹预测，限购令将于明年中取消，到时候房价可能会反弹。 　　“以前三四线城市销售量太低，一年才销售50万平方米，即使进去也销售不了。现在限购，一线城市被赶走，二三线城市起来，二三线限购，三四线城市就起来了。乌鲁木齐就200万人口，现在万科也去乌鲁木齐了，它看好将来，以前一直不去肯定是算不过来账。我们一直不分一线、二线、三线还是四线城市，哪里销售量大就到哪里去，赚钱就可以了。” 单伟豹认为，内部回报率达到13%就值得进入。 　　收购顺驰的得失 　　截至2010年底，路劲基建2010年总资产及净资产分别为276.86亿港元和104亿港元。股东所占利润为6.25亿港元，下降了14%，主要是因为2009年公司净利润中包含5.8亿港元一次性高速公路权益转让收入。如果扣除该部分收益，2010年路劲基建的核心盈利上升319%，集中反映了房地产业务大幅改善，房地产销售利润达4.82亿港元。 　　对于今年的销售目标是多少，单伟豹并没有透露，但单伟豹表示，今年全年销售不会比去年少。面对港资开发商纷纷加码内地，单伟豹称，“公司会继续延续稳健的风格，没有想过加大投入。去年我们销售100万平方米，将来有实力上市能做到200万-300万平方米就很不错了。保利是央企，有无限的资金支持，要做到万科、中海也不大可能，而且会很累，对公司也未必是好事。” 　　“公司去年买地支出逾70亿元，目前土地储备有700万平方米左右，今年增加了八十几万平方米土地储备。下半年土地市场出现好的机会的话，会去拿地。目前并没有准备很多资金去拿地。现在有30多亿的现金流，如果有好的土地可以再借贷融资，海外融资的环境还可以。我们最近不拿土地的话，就不需要融资了。”单伟豹告诉时代周报。 　　2010年，路劲地产加大了拿地步伐。通过招拍挂在广州、北京、上海、无锡获得四幅地块，可建楼面面积达61万平方米。此外，路劲地产还收购了本属于顺驰旗下问题资产的石家庄国际城项目，获得20万平方米的可建楼面面积。 　　对于今后拿地是否更多考虑收购形式，单伟豹连连否认，“我们收购了顺驰之后很害怕，隐藏的东西太多，收购成本很高，高得你都不相信。前两年不赚钱就是因为成本高。招拍挂则一