契约不足和干预缺位：小区物业治理困境的思考.pdfVIP

第 ３４ 卷 第 ４ 期 井 冈 山 大 学 学 报 （社会科学版 ） Ｖｏｌ． ３４ Ｎｏ． ４ ２０１３ 年 ７ 月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｊｉｎｇｇａｎｇｓｈａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ （Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ ） Ｊｕｌ． ２０１３ 文章编号 ： （ ） １６７４－８１０７ ２０１３ ０４－００７０－０５ 契约不足和干预缺位 ：小区物业治理困境的思考 邹 宗根 （南 开大学周恩来政府管理学 院 ，天津 ３０００７１ ） 摘 要 ： 城市小区物业管理面临着合同难以履行 ， 双方权益难得保障的双重困境 ， 结果造成物业管理公 司和小区业主 “双输 ” 的局面 。 究其缘由 ， 核心问题是契约精神不足和有效干预缺位造成报复性的违约与对 抗 ， 加剧权利与义务的失衡 ， 引致小区物业管理系统崩溃。 重构契约和实现有效的干预 ， 平衡物业公司与小 区业主间的利益关系 ， 促进小区业主间邻里秩序的形成 ， 实现共同治理 ， 是城镇化中实现小区物业管理良性 发展的重要途径 。 关键词 ： 小区物业 ；契约 ；干预 ；治理 中图分类号 ： Ｇ９３１ 文献标识码 ： Ａ ＤＯＩ押１０．３９６９ ／ ｊ．ｉｓｓｎ．１６７４－８１０７．２０１３．０４．０１２ 城镇化的快速发展 ， 分地块楼盘的开发方式 共同承担管理和服务成本 ， 这已经成为我国城市 造就了大批的新兴居民小区 ， 小区物业管理也随 居住区管理的基本模式 。 原有的政府包干的管理 之发展 ，较好地改善了居民的生活品质 。 但近年 ， 模式随之打破 ， 公共物品供给的部分责任随之转 小区物业公司与业主间的矛盾问题凸显 ， 严重地 移给了小区业主群体 ，为了提高管理效益 ，物业管 区还出现了小区物业撤离的状况 ， 形成小区物业 理的市场化也随之应运而生 。应当说 ，这客观上适 管理真空的现实困难 ， 严重影响小区居民的正常 应了现代社会快速发展 ，提高运行效率 ，提升生活 生活 。思考分析小区管理的问题 ，从经济学的角度 品质的要求 ； 但是 ， 小区物业管理的制度基础不 看 ，其关键问题是合同履行的问题 ；从法学的视角 牢 、 合同契约精神不足和有效干预缺失等使其经 看 ，其重点问题是法律法规执行的问题 ；从公共管 常 陷入业主与物业公司 长期对抗 的双输 困境 ，最 理的角度进行分析 ， 其核心问题是领域分离后的 终可能导致物业公司撤离而小区 陷入无人管理的 契约不足和传统威权消散后的干预不足 。 小区是 尴尬局面 。虽然管理模式发生了较 大 的变化 ，但是 社会生活的细胞单位 ， 关系到基层治理的稳定与 小区物业的基本公共属性并没有发生本质上的变 和谐 ， 破解物业管理的难题实际是改善基层治理 化 ， 物业的公共性 与管理的私有性之间存在较大 的重要抓手 ，是政府实现城镇良治的重要环节 。 的障碍 。 小区物业主要的管理空间集中 于业主私人空 一 、小 区物业的“公地悲剧 ” 间外 的所有区域 ， 主要的管理内容是私人事务外 小区物业管理是适应传统福利住房制度调整 的公共事务 ，这就形成了典型 的“公地 ”或 “公共池 和 “单位 ”、“街居 ”管理体制改革需要而产生发展 塘 ”。 正如哈丁 （Ｇａｒｒｅｔｔ Ｈａｒｄｉｎ ）所指 出的 ，牧羊人