某海外房地产项目开发的风险分析PPT.pptx

研究生 XXX 指导教师 王幼松教授 2015年5月 某海外房地产项目开发的风险分析 目 录 1 2 3 4 5 6 文献回顾与综述 案例项目介绍 案例项目风险评估 案例项目风险控制分析 结论与展望 选题背景及研究方法 1 2 3 4 5 6 选题背景及研究方法 文献回顾与综述 案例项目介绍 案例项目风险评估 案例项目风险控制分析 结论与展望 选题背景 1、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展 1978~2012年，年均经济增长率高达9.8% 2012，GDP达8.2万亿USD,仅次于美国 2012，全国城镇人均住宅面积32.9m2，比1978年增长391% 01 研究方法 01 文献查询 专家调查 层次分析 敏感性分析 实证研究 实地调研 论文结构 01 1 2 3 4 5 6 文献回顾与综述 案例项目介绍 案例项目风险评估 案例项目风险控制实证分析 结论与展望 选题背景及研究方法 文献回顾与综述 1、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论 2、房地产投资风险及控制策略理论 02 1 2 3 4 5 6 文献回顾与综述 案例项目介绍 案例项目风险评估 案例项目风险控制实证分析 结论与展望 选题背景及研究方法 案例项目介绍 占地57英亩（345.99亩） 建筑面积约119.94万m2 总地价19.776亿RMB,楼面地价1648.77元/m2 03 规划、效果图 03 地域决策 03 进入模式   优 点 缺 点       独资 投资人拥有完整的自主决策权 避免了与合资者之间的摩擦及管理上的难题 母公司的经营战略可较好得到延续 企业的知识产权和商业机密有保障 经营成果及利润可独享 资源投入大，经营风险高 与东道国的社会和文化差异较难克服 陌生的法律政策环境易导致投资周期 较长 经营活动可能收到东道国政策法律限 制     合资 投资周期可能较短 资源投入小，经营风险低 对东道国法律政策及社会文化环境有较深 认识 易克服与本土企业之间的摩擦 与合资者易现摩擦，导致管理难题 经营决策权不完全拥有以致效率低下 难以延续母公司经营战略 易致商业机密泄露 03 进入模式 综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才 03 03 规划与产品设计 定位：国际度假、养老圣地，新加 坡美丽后花园 产品：高层洋房73~141m2二房三房为主；公寓37~69m2一房二房为主 配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店 园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池 03 开发销售计划 年 限 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 合 计 可售面积（m2） 229，432 232，481 229，904 46，163 / / 737,980 销售均价（元/ m2） 17，434 17，851 18，703 32，294 / / / 销售额（亿元） 40.0 41.5 43.0 14.91 / / 139.4 现金收入（亿元） 4.0 20.15 38.9 37.36 25.31 13.67 139.4 备注 项目预计分6年开发，4年销售 03 经济测算 销售毛利率 33.70% 销售净利率 18.61% 销售净利润总额 25.94亿元RMB 土地成本获利倍数 1.22 开发周期 6年 预售首年资金回笼率 0.00% 内部收益率 19.00% 净现值 12.5亿元RMB 1 2 3 4 5 6 文献回顾与综述 案例项目介绍 案例项目风险评估 案例项目风险控制分析 结论与展望 选题背景及研究方法 04 案例项目风险评估与实证分析 三阶段 24风险因素 04 案例项目风险评估与实证分析 层次分析模型 04 案例项目风险预测 规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误 建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动 在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误 04 案例项目风险评估与实证分析 售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差 敏感性分析 1 2 3 4 5 6 文献回顾与综述 案例项目介绍 案例项目风险评估 案例项目风险控制分析 结论与展望 选题背景及研究方法 05 一、进入模式 加影，万挠两个项目试点 合资，股权50%，规模不大 困难：股权较小，无决断影响力；土地谈判进展缓慢（启动土地谈判一年半时间，仍然未完成）；项目推不动 收获：学习经验；培养人才 案例项目： 成立绝对控股合资公司（90%）;选择无主的滨