房地产集中采购问题思考.docVIP

精品论文 参考文献 房地产集中采购问题思考 江苏省房地产投资有限责任公司 江苏 南京 210009 【摘 要】在房地产公司日益以“提高质量、降低成本”为基本原则，重点探讨适合房地产集中采购的材料、设备及专业工程目录，寻找合适的供应商及规范的供应商管理，分析集中采购的组织方式及实施步骤，做到适质、适量、适时。 【关键词】集中采购目录；供应商管理；流程制度；实施步骤 前言 越来越多的地产企业迈入百亿军团，而随着企业规模扩大，资源整合能力的重要性愈加突显。通过与多家百亿地产企业交流，发现这些企业在从数十亿向百亿规模发展的历程中，大部分都将规模化采购作为企业有效整合资源、建立集团化发展规模优势的关键管理手段。通过规模采购和集中采购，不仅可以提高采购工作效率、降低开发成本，还能够提升产品品质，塑造企业品牌形象。从阶段来说，集中采购有利于房企降低采购成本，提升品质和服务，是规模化采购的第一重境界；当房企规模进一步扩大，供应商资源进一步积累，可通过战略采购进一步打造房企核心能力，此时可谓房企规模化采购的第二重境界。 1房地产集中采购现状 目前多数房地产招标采购职能设置在项目所在地的分、子公司，由各分、子公司开展具体的招标采购实施工作，总公司相关部门对招标文件、招标控制价、中标价等进行相关审核。有部分标杆企业招标采购职能设置在其总部的招标采购部，由招标采购部统一安排所属各项目的招标采购工作，实际参与操作资格预审、招投标、合同签订、供货协调、付款审核、结算管理、供应评估的全过程。 2房地产集中采购目录 通过分析影响集中采购效益的因素，并非所有的材料和设备都适合集中采购。依据材料及设备的自身因素及市场因素，我们得出以下结论： （1）就材料和设备的自身影响因素而言，当价值特征倾向于绝对金额较高，占采购总额的百分比较大，适宜采用集中采购，比如外墙涂料、钢材等。 （2）当某一种材料设备的质量差异大，质量不稳定，质量好坏并不容易简单判断，但其观感决定客户体验的，适宜采用集中采购，以求从供应方环节降低质量风险，比如石材等。 （3）当某一种材料设备，业内有明确的标准，且适用范围广、技术成熟，适宜采用集中采购，以获得价格优势，比如电梯等。 （4）当某一种材料设备，通用性强，可以初期收集采购需求，适宜采用集中采购，比如外墙保温等。 结合上述观点，集中采购建议目录如下： 3房地产供应商库建立与管理 房地产公司应尽快搭建规范统一的供应商信息库，该库要能反映各类材料设备生产厂商、代理商、施工企业施工能力、资金状况、诚信度、材料设备规格品种、性能、品质档次、价格等全方位信息。 3.1供应商库建立方法 建立并不断完善供应商库，可基于三方位进行搭建： 一是整合，通过各分子公司、同行及网络信息平台全面收集各供应商的资质、履约能力等多维度的完整信息。初期供应商的获取可以通过已和各公司签订合同的、参加公司招标但未中标的、内外部推荐的等多渠道进行收集、筛选。 二是细分，根据集中采购目录范围按不同地区、不同档次、不同利润目标等指标进行细分供应商的类别。 三是建立合理的评价体系，沉淀优质供应商。对不同类型的合同设定不同的评估阶段，比如当付款到一定比例时启动履约评价，履约评价直接与后期供应商的付款申请相关联。过程中可以有月度评价、完工后总结评价、保修期内评价等。 3.2供应商管理关键环节 供应商管理的主要内容有建立并维护供应商信息数据库、对供应商进行综合评估、通过适当的奖惩激励供应商提供更好的产品和服务、维持和供应商的良好合作关系。首先要完善供应商的考核标准，建立供应商淘汰机制。其次进行事前控制，跟踪供应商供货进度及产品质量。然后加强总公司、分子公司与供应商三者之间的沟通。最后健全供应商管理制度。 4房地产集中采购组织方式与实施步骤 4.1组织方式 参考当前多数房地产企业，集中采购的组织方式主要有三类，分为“集收集结”、“分收集结”、“分收分结”。 （1）集收集结 集收集结特点可总结为：集中采购需求、集中执行采购、集中到货结算、总公司内部调拨。 （2）分收集结 分收集结特点可总结为：集中采购需求、分、子公司收货、集中结算、内部收付。 （3）分收分结 分收分结特点可总结为：集中