房地产项目计划管理的探究.docVIP

精品论文 参考文献 房地产项目计划管理的探究 王一 　　武汉人信新城房地产开发有限公司 湖北武汉 　　摘要：项目开发周期延长，房地产投资的机会风险会加大。进度时间是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素。房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂，计划管理的过程，实际上是房地产项目系统分析和风险分析的过程。计划管理是项目管理人员的核心管理技能之一。 　　关键词：房地产；计划管理 　　引言 　　房地产项目的管理目标通常有：财务指标（投资收益率、资金平衡时间）、客户指标（品牌知名度、客户满意度）、运营指标（进度目标、质量目标、安全目标、成本目标）、人才指标（员工知识贡献度、员工培养）等等。在所有的指标当中，进度目标是最基本的指标之一，也常常被认为是最重要、管理难度最大的指标之一。因此，对于大多数房地产企业而言，运营管理都首先从“计划管理”开始。 　　正文： 　　1计划管理的重要性 　　多项目运作的需求必须要求规范化的计划管理。多项目的同时运作，需要有效的计划管理体系为主要监控手段的支持。项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证。 　　规范化、精细化的工程管理也要求计划管理的支持。房地产开发中的并行、专业配合、内外部接口多等特点，需要通过项目来进行有效的组织和协调。随着企业规模的扩大，管理层的决策、协调和监控，主要通过项目计划的管理来实现。基于从人盯人的管理行为向基于计划的目标管理的转变。 　　从加速资产周转率的角度，更需要计划管理。好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段。 　　2项目管理中计划管理存在的问题 　　在目前许多的项目管理过程中都存在如下现象： 　　（1）干到哪算哪（没有计划） 　　（2）三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿） 　　（3）计划排不了（都给自己留足时间，不管别人能不能干） 　　（4）啊呀，忘了这事了（计划漏项） 　　（5）工程部／营销部急得团团转（上游计划的拖延） 　　3如何实现高效的计划管理 　　计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理。 　　3.1计划体系管理架构的设计 　　根据企业的规模，可在集团或者城市公司，设置设置运营管理部门，根据部门职责设置岗位，例如在运营管理部门设置专职的计划经理。运营管理部门职责建议：计划管理、运营绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减职能。在各项目上设置专职或兼职的计划专员。计划专员的职责建议：项目计划管理与监控、统计并上报项目计划执行情况等。 　　3.2计划体系的策划 　　计划体系的建立，需要考虑到如下四个方面：第一，与企业的管理思想和战略导向的匹配，与企业管控模式、管理水平和员工素质的匹配；第二，要覆盖项目开发全过程的业务活动，要覆盖项目开发的各管理阶段，要覆盖到项目参与的全体人员；第三，需要建立自上而下的层级，逐级分解；第四，根据既往的工期经验数据，制定各级计划的模板，便于各级员工便利接受计划管理。 　　项目计划的分级管理与企业的管控模式和管理的成熟度有关，以常见的四级计划为例来进行分析。一级计划为项目总体经营开发计划，包含有项目开发的关键节点；二级计划为项目开发进度计划，包含项目季度工作重点，三级计划包括设计、招标、工程等各专业的专项计划，是月度工作重点；四级计划为部门周计划，指导员工的日常工作。 　　3.3计划的编制 　　计划编制的原则一：自上而下和自下而上。上级计划是下一级计划的编制基准，下级计划复核上级计划的科学、合理和可实施性。 自上而下是根据计划目标来倒排任务完成时间。自下而上是根据分解的各项子任务的完成时间，根据工作流程来确定最终的完工时间。 　　计划编制的原则二：WBS任务分解的管理思想。编制一个计划，首选确定计划目标，为了达成目标而应完成的各项任务进行分解，并建立工作流程，找出各任务之间的逻辑关系，为每一个分解的工作项设定时间要求及资源配置，形成具体的计划。 　　项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制（目前用得较多的是Project软件），便于过程的动态管理。项目计划是为了预测和演练项目，通过计划过程更好的理解项目，对各种可能出现的变化提前做好准备（计划）以便更好的控制。计划制定：应由有决策权、有实施计划、有经验的人参与。计划本身没什么，计划过程才是重要的。 　　3.4计划执行状况的评估考核 　　常见的考核方式：根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核（季度），根据关键节点计划的完成率进行考核（季度），将关键节点计划纳入月度计划进行考核（月度）。 　　4计划管理难点及对策 　　4.1如何降低相关管理匹配体系的影响？ 　　计划管理组织要清晰，运营管理部门/岗位的职责要明确，人员要到位。权责要清晰，建立清晰的权责体系，明