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房地产项目计划管理的探究
精品论文 参考文献
房地产项目计划管理的探究
王一
武汉人信新城房地产开发有限公司 湖北武汉
摘要:项目开发周期延长,房地产投资的机会风险会加大。进度时间是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素。房地产项目内外部接口多,协同与协调非常繁杂,计划管理的过程,实际上是房地产项目系统分析和风险分析的过程。计划管理是项目管理人员的核心管理技能之一。
关键词:房地产;计划管理
引言
房地产项目的管理目标通常有:财务指标(投资收益率、资金平衡时间)、客户指标(品牌知名度、客户满意度)、运营指标(进度目标、质量目标、安全目标、成本目标)、人才指标(员工知识贡献度、员工培养)等等。在所有的指标当中,进度目标是最基本的指标之一,也常常被认为是最重要、管理难度最大的指标之一。因此,对于大多数房地产企业而言,运营管理都首先从“计划管理”开始。
正文:
1计划管理的重要性
多项目运作的需求必须要求规范化的计划管理。多项目的同时运作,需要有效的计划管理体系为主要监控手段的支持。项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证。
规范化、精细化的工程管理也要求计划管理的支持。房地产开发中的并行、专业配合、内外部接口多等特点,需要通过项目来进行有效的组织和协调。随着企业规模的扩大,管理层的决策、协调和监控,主要通过项目计划的管理来实现。基于从人盯人的管理行为向基于计划的目标管理的转变。
从加速资产周转率的角度,更需要计划管理。好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段。
2项目管理中计划管理存在的问题
在目前许多的项目管理过程中都存在如下现象:
(1)干到哪算哪(没有计划)
(2)三拍计划(拍脑袋、拍胸脯、拍大腿)
(3)计划排不了(都给自己留足时间,不管别人能不能干)
(4)啊呀,忘了这事了(计划漏项)
(5)工程部/营销部急得团团转(上游计划的拖延)
3如何实现高效的计划管理
计划管理的根本不是制订计划本身,而是为了实现有效管理。
3.1计划体系管理架构的设计
根据企业的规模,可在集团或者城市公司,设置设置运营管理部门,根据部门职责设置岗位,例如在运营管理部门设置专职的计划经理。运营管理部门职责建议:计划管理、运营绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理,可根据企业的管理、战略导向适当增减职能。在各项目上设置专职或兼职的计划专员。计划专员的职责建议:项目计划管理与监控、统计并上报项目计划执行情况等。
3.2计划体系的策划
计划体系的建立,需要考虑到如下四个方面:第一,与企业的管理思想和战略导向的匹配,与企业管控模式、管理水平和员工素质的匹配;第二,要覆盖项目开发全过程的业务活动,要覆盖项目开发的各管理阶段,要覆盖到项目参与的全体人员;第三,需要建立自上而下的层级,逐级分解;第四,根据既往的工期经验数据,制定各级计划的模板,便于各级员工便利接受计划管理。
项目计划的分级管理与企业的管控模式和管理的成熟度有关,以常见的四级计划为例来进行分析。一级计划为项目总体经营开发计划,包含有项目开发的关键节点;二级计划为项目开发进度计划,包含项目季度工作重点,三级计划包括设计、招标、工程等各专业的专项计划,是月度工作重点;四级计划为部门周计划,指导员工的日常工作。
3.3计划的编制
计划编制的原则一:自上而下和自下而上。上级计划是下一级计划的编制基准,下级计划复核上级计划的科学、合理和可实施性。
自上而下是根据计划目标来倒排任务完成时间。自下而上是根据分解的各项子任务的完成时间,根据工作流程来确定最终的完工时间。
计划编制的原则二:WBS任务分解的管理思想。编制一个计划,首选确定计划目标,为了达成目标而应完成的各项任务进行分解,并建立工作流程,找出各任务之间的逻辑关系,为每一个分解的工作项设定时间要求及资源配置,形成具体的计划。
项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制(目前用得较多的是Project软件),便于过程的动态管理。项目计划是为了预测和演练项目,通过计划过程更好的理解项目,对各种可能出现的变化提前做好准备(计划)以便更好的控制。计划制定:应由有决策权、有实施计划、有经验的人参与。计划本身没什么,计划过程才是重要的。
3.4计划执行状况的评估考核
常见的考核方式:根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核(季度),根据关键节点计划的完成率进行考核(季度),将关键节点计划纳入月度计划进行考核(月度)。
4计划管理难点及对策
4.1如何降低相关管理匹配体系的影响?
计划管理组织要清晰,运营管理部门/岗位的职责要明确,人员要到位。权责要清晰,建立清晰的权责体系,明
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