御昆商业机构新兴事业部门规划建议书.docx

御昆商业机构新兴事业部门规划建议书一、缘起 【经营渠道限制】恒天新世界项目从区位以及交通位置上分析，是属于海安的商业中心区域，但海安目前还是属于三、四线级别城市，从全国一、二城市的知名连锁品牌拓展布点战略方面分析，由于众多知名连锁品牌尤其是餐饮品牌在展店计划过程中，由于物料配送及物流成本方面的原因，其在三、四线城市的拓展受到很大限制。连锁餐饮进行直营存在难度，对于三线城市，此类连锁品牌还是以开放加盟店、双方联营，或以品牌输出管理的方式为主。【消费生活习性】从商业形态分析，目前海安的商业虽在改变中逐渐成熟，但是广大居民沿街消费的习惯暂时还没有改变，对于购物中心内街以及高楼层消费的集合式商场消费习惯还未快速接纳，因此招商时，连锁餐饮品牌在区位选择及位置定夺时存在很大顾虑。【招商进程难度】恒天新世界“全家式购物中心”的商业规划及的“立体街区购物中心”的建筑规划，从商业形态发展上评析，是现代流行先进的商业经营模式，同上海的西郊百联、大宁购物中心的商业形态向类似。在进行商业业态规划时，我们在恒天新世界购物中心各个节点，以及关键的位置，放置“目的型”的消费，尤其是以大型主力店、餐饮、休闲娱乐为主，给整栋商场带来生机和活力，在人流动线的设计、人流逗留时间延长等方面屡见功效，已经是主流的商业标准模式。好的商业规划和商业经营模式需要我们耐心执行和执着坚持，在经过了一段时间的招商后，我们积累了众多餐饮、娱乐方面的品牌商家资源。但是面对知名餐饮连锁店的展店态度，及当地餐饮消费的习性限制，以及目前在沿街广告位置的不足，店铺没法适当的展现等等状况，造成了目前餐饮招商推展的困扰！二、自营区在经营中的优势彰显【企业的集团化发展】专业化的连锁经营与集团化开发是现在众多商业地产开发以及连锁开发经营的基础，并可以在开发过程中，节省很多资源。从行业发展未来看，作为一个多元化产业开发、运营的企业，我们在多年房地产开发的基础上，适时瞄准了大型购物中心这一市场机遇，坚持在整体开发运营中探索适合时代和自身特点的新的发展模式，并且进入稳健状态。一个庞大的、多元化、专业化的集团在才能在商业地产竞争中即将应世而出。【充分利用优势资源】在进行自主加盟经营时，与众多投资者相对比，我们有着得天独厚的优势资源。无论在知名连锁厂商加盟条件限制以及可以取得的优惠方面，还是在商场租金成本控制方面，我们完全可以运用目前已有的资源进行自营开发，将我们优势资源发挥到极致。【带动招商整体进度】招商困难已是业界不争的事实，而实现购物中心集团化经营最大特点和优点之一，就是可以实现商户资源联网，吸引主力店的入驻。在购物中心集团品牌效应的影响之下，许多商户都愿意与其结成战略联盟，共同发展，这样便在集团内部的各家购物中心实现资源共享，大大降低前期招商时耗，节省招商的机会成本，为购物中心的成功开业运营打下了坚实的基础。【创收效益多元发展】在选择知名连锁厂商进行自营时，我们将选择最能符合海安目前市场的领导品牌进行经营，并从未来几年餐饮及娱乐休闲产业发展的总体趋势中，择优经营。而在管理团队建设、专业化经营管理、有效控制成本方面，我们将投入更多的精力和时间，为我们的企业创造更多的受益。三、自营总体策略根据以往的招商经验，我们建议采取由业主自身先行投资开店自营的方式来做为商场培养期的过度，具体方式如下：01、自营方式02、组合业态四、建议品牌01、建议从市场上评估餐饮人气业种及品牌来做加盟或者是自创品牌。02、餐饮自营业建议业种列表：业种品牌举例营业形态建议位置中式快餐永和豆浆 喜年来 原味永和豆浆24 HR7号楼面包咖啡85度C 喜来公社 金矿24HR6号楼复合式餐厅豪享来 舞城市咖啡牛排西餐披萨8号楼面馆味千拉面 千野拉面 康师傅牛肉面2号楼火锅彤德莱 小肥羊 德庄2号楼量贩式KTV好乐迪 银乐迪 必爱歌24HR7号楼游乐园7号楼五、投资分析01、餐饮自营业投资费用预估（不含押租金）业种使用面积加盟自创品牌中式快餐150 -200 ㎡110万70万面包咖啡150-200 ㎡120万80万复合式餐厅250-300 ㎡140万100万面馆150-200 ㎡110万70万火锅500-800 ㎡180万150万量贩式KTV2000-3000 ㎡600万500万品牌事业管理处第一年中央厨房3200-4700㎡1260万970万02、各业态投资回收总表项目投资额每月获利回收期中式快餐100万4.1万24个月喜多郎和汉料理110万6万20个月复合式餐厅22个月量贩式KTV500万36个月六、区位及面积预定业种编号建筑面积西式快餐7-146 148 149;7-236 238 239335.16中式快餐6-101 102 103 105;6-201402.27茶餐厅8-116 118 119;8-216 218 219439.15