灰色系统理论於不动产价格影响因素与个案优选评估之应用.PDF

灰色系統理論於不動產價格影響因素與個案優選評估之應用 灰色系統理論於不動產價格影響因素與 個案優選評估之應用 廖文正 台灣觀光經營管理專科學校 觀光資產管理科 花蓮縣壽豐鄉豐山村中興街268 號 TEL:03-8653906 轉808 E-mail: hq8618@.tw 摘要-以往有關不動產價格影響因素與個案優 教育、體育、經濟、財金、產業等各種領域之 選評估之相關研究，大多是利用傳統的統計或 實證研究，而被普遍證實是一種具數學邏輯與 計量方法，如特徵價格法、多元迴歸分析、模 理論基礎之研究方法之一。實證上，研究者常 糊理論、專家問卷層級分析、主成份分析與因 須面對小樣本、不確定性與機率分配等問題， 素分析等作為主要的分析方法。這些方法存在 傳統統計方法通常不易解決這些問題。灰色系 諸多嚴格假設以及計量上的問題，例如須蒐集 統有別於統計之機率論，得以在小樣本、少數 大量歷史資料、母體分配的假設，以及模型中 據、不確定與缺乏信息之環境下，找出因果關 常發生如函數型式、線性重合、異質性、自我 係及規律性。灰色系統的用途甚廣，應用在不 相關等之計量問題。灰色系統理論可迴避或緩 動產市場個案的評估上，應是值得嘗試的領 和上述問題，而適合於小樣本、少數據、樣本 域。不動產估價之首要工作，是確立不動產價 任意分布、不確定性與訊息不完全的環境下操 格之影響因素。影響不動產價格之因素十分複 作。本研究運用灰色系統理論，對於相對封閉 雜，通常可粗分為總體因素、區域因素及個別 且缺乏大量買賣實例的小區域不動產市場，試 因素三大類，而再細分為許多與不動產價格相 圖建立價格影響因素重要程度與個案優選之評 關聯之因子。以往相關文獻擷取重要影響因素 估模式，以提供模型建構及優選決策另一項客 上，常取決於資料取得之難易、相關文獻探討、 觀的方法。選定的實證標的，係以仲介公司在 分析層級程序法(Analytic Hierarchy Process, 台中市南區之住宅銷售個案為評估對象，實驗 AHP)及統計或計量方法。 結果分別證實了若干學者對住宅價格屬性之相 在資料取得方面，不動產市場之資料通常 關論述，以驗證灰色系統理論在此之適用性與 來自於不動產估價師、政府機關、不動產經紀 合理性。研究結果建議，應加強灰色系統理論 業、熟悉市場人士、市場公開個案、分類廣告 於不動產價格影響因素與個案優選評估上之應 與傳單、專業刊物及直接調查訪問等[1] 。取得 用，以提升不動產市場之運作效率。 之資料通常有訊息不足、時間落遲，以及不同 立場有不同行情之紊亂現象等問題，加上不同 關鍵字 ：不動產價格、灰色系統理論、特徵、 資料來源，相關價格影響因素常有明顯差異， 可及性 使得研究者難以掌握真實行情，以及取得規格 化之變數資料。若以相關文獻探討擷取重要之 一、前言