酒吧一条街 策划方案.doc

金博花园“酒吧餐饮一条街”策划方案 随着哈尔滨地铁线路的规划方案获得国家的通过，地铁沿线将会形成哈尔滨新的经济增长亮点，同时征仪路将与文昌桥直通，构成四通八达的南北交通网络，将征仪路与保健路相交形成商圈直接拉进到经济快速发展的快车道，在这种市场利好的状况下如何才能抢先一步，将自己的楼盘打造成为本区域的明星楼盘，从而带动市场的销售，形成先下手为强的市场效果，是我们为金博花园开展本次策划的主要立足点。 那么我们先从现在哈尔滨房地产的状况，从而分析一下金博花园现在所处的市场地位。 现在哈尔滨的正在热销的楼盘数量在五十个左右，覆盖了哈尔滨的主要城区的主要的街道，同时呈现出江南和江北共同发展的态势，同时概念型楼盘纷纷出现，给人眼花缭乱的感觉。根据黑龙江省统计局的统计数据显示，近期，黑龙江省商品房价格将保持较为平稳的走势，这说明价格因素已经不是最有直接竞争力的决定因素。概念型楼盘的出现直接带动哈尔滨整体楼盘向文化概念的方向发展。 在价格因素不是市场决定因素的同时，各楼盘都在不断的提高自己社区服务、物业、建筑风格、绿化等卖点，宣传的力度也在不断地加大，但却是宣传风格大同小异，宣传的卖点上未能达到真正的突出和有足够的吸引力。 从上面的分析上面，我们可以看出哈尔滨的房地产概念型楼盘数量居多，但是差异化态势不明显，未能形成有效激发购买的吸引力，在这种状况下，金博花园如何才能因时而造势，达成促进销售的目的呢？ 我们有必要来为金博花园做一个自身的体检，我们可以明白我们的优势与劣势，从而趋利避害、求同存异达成市场的再次销售火爆。 那么金博花园的优势劣势及威胁有哪些呢？金博花园的热销的机会有哪些呢？ 5W1H——房地产营销的制胜之道 5W1H是传播学中信息有效传播的经典理论，主要的立足点在于与消费者的沟通，强调对事前、事后及事中信息传达过程的有效控制。从信息产生的立足点到信息传达的最终结束点，形成一个完整的传播脉络，从而保证信息传达得更加有效。 根据金博花园前期的市场宣传和所处的市场环境，我们可以看到，金博花园处在这样的位置上： WHERE:我们处在什么位置？ 1、地理位置： (1)金博花园地处南岗保健路和征仪路的交叉口，楼盘占据当街位置，扼守向学府路和黑龙江大学城方向的交通咽喉。同时征仪路将与文昌桥贯通，这样就在金博花园的位置形成一个交叉，构成了一个交通的主要节点，成为将来的交通枢纽。 (2)哈尔滨兴建地铁线路得到了国务院的批准，一期工程从医大二院开始至哈尔滨站结束。金博花园与周边的其他楼盘共享此得天独厚的宣传卖点，但是谁能抢先占据消费者的心理，谁将是市场的赢家。 (3)与金博花园相对的是大众嘉园，沿街相望的是四季芳洲、远大都市绿洲和风车小镇，对金博花园构成东西南北的全面包围的态势。 (4)地理位置上面，金博花园所处的地理位置更有曲度，构成一种蜿蜒、绵延的地理位置态势。这是与其他楼盘非常不同的特征，也形成了金博花园独特的销售卖点。 (5)本区域共计二百多万平方米，主要楼盘有远大都市绿洲、大众嘉园、四季芳洲等。人群本地主要包括居住的居民和大学消费人群，黑大有三万在校学生，理工大学有二万左右学生，医大有一万多的在校学生。现在主要的活动地点为黑大附近的四道街。消费人群巨大，消费能力巨大。 2、心理位置： (1)金博花园整理楼盘概念不明确，消费者感觉只是一个居住的楼盘，缺少一些文化的气息和人文的内在。 (2)现代都市居住气息的主要卖点不集中，传播上是分散的，效果大打折扣。 (3)消费者心理上，对于这个地段的喜爱胜于对任何一个楼盘的喜爱，同时加上交通便利等其他因素构成了这个地段潜在的旺销优势。但是，这并不代表消费者就会选择金博花园经营或者居住。 WHY：我们为什么要这样做？ (1)酒吧文化属于舶来品，属于洋文化范畴，在哈尔滨的发展已经呈现了畸形发展的态势，地理位置分散、酒吧文化杂乱无章，酒吧人群各个阶层都有涵盖。但是由于哈尔滨的经济文化水平正在不断的提高，居民的消费能力正在不断的上涨，酒吧文化正在逐渐地被社会各阶层特别是大学生、白领阶层所接受。 (2)目前哈尔滨的主要的酒吧经营单位都集中在哈工大附近的区域，形成了一条徒有虚名的酒吧一条街，同时哈尔滨的各地也有零散的酒吧。打造全新、充满文化味道的酒吧一条街的市场前景仍然是广阔的。 (3)金博花园地理位置决定了所覆盖的人群是一群充满文化气息的人群。周边的高校林立，人群主要以大学学生和教师群体为主，这样就形成了酒吧文化的消费群体。 (4)地形特征形成了在金博花园打造酒吧一条街得天独厚的优势。 WHO：我们要对那些消费者说？ 这里将是一个交通畅通的黄金升值的地点，这里将是一个充满激情与活力的酒吧文化的集散地，这里将是一个充满消费的欲望的场所。这里属于物欲，也属于精神的享受。 WHAT：我们要对消费者说什么？ 我们要打造哈