昆明_海伦国际_商业返租推售建议.ppt

* * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 海伦国际 商业返租推售方案 市场概况 市场比准均价推导 2 1 商业返租核心策略及最终售价形成 3 报告思路 主力价格 及面积 项目 面积区间 （㎡） 销售均价 销售率 畅销面积（㎡） （万元/㎡） 樱花语 13-139 3.5 37% 10-20 版筑后街 5-447 5.7 47% 10-50 奥宸财富广场 20-100 4 75% 10-80 版筑后街 5-447 5.7 47% 10-50 龙江雅苑财富北街 33-260 3 36% 20-30 益龙万象 6-50 6.2 86% 20-30 新都昌 10-100 6.12 79% 20-40 润城 10-146 3.5 26% 20-50 启鸿假日城市 19-800 5.5 50% 30-60 中天 文化空间 12-289 3.2 61% 30-60 云上城 10-1230 4.3 51% 40-60 华夏曦岸 60-80 2.8 42% 60-70 主城区在售商业销售均价在3-6万元/ ㎡间， 20-50平米商铺成为主流畅销户型 业态规划 项目 业态定位 主力商家 樱花语 　区域型商业 餐饮、办公、银行、 　大蓉和、新人人、钢材电子物流交流中心、工商银行、劳伦士、新东方 奥宸财富广场 　区域型商业 餐饮、银行、家电百货 　苏宁电器、深圳发展银行、沃尔玛、 优衣库 版筑后街 片区型商业　 电影院、商业街、生鲜超市、 美食、生活超市、　 暂不确定　 龙江雅苑财富北街 邻里型商业　 生活超市、银行　 　日新达超市、农行 益龙万象 区域型商业　 餐饮、服饰、大型百货、 品牌 服饰 　肯德基、麦当劳、家乐福、新东方 新都昌 　区域型商业 休闲娱乐、餐饮、百货、 品牌服饰 　百佳华、中信银行 润城 区域型商业 办公、家电、生活超市、 品牌服饰、银行 　苏宁电器、沃尔玛 启鸿假日城市 　区域型商业 餐饮、百货、临街商业　 　沃尔玛 中天 文化空间 　区域型商业 集中百货、餐饮、品牌服饰、 办公、娱乐休闲　 原毛纺厂商户整体回迁、麦当劳、 欢歌KTV、新华书店、幸福蓝海影院 云上城 邻里型商业　 银行、医药、餐饮、时尚服饰　 　建行、福林堂、嘉华饼屋 华夏曦岸 邻里型商业　 餐饮、服饰　 暂不确定 目前市场在售商业大多数以引进 主力商家作为支撑，以此提高客户投资信心 销售模式 昆明市场常用返租形式进行商业销售， 年回报率以8%为主流 项目 返租比例 返租年限（年） 返租形式及说明 版筑后街 5% 5-20 经营类型不确定，返租分5年或20年 龙江雅苑财富北街 8% 3 以经营日常邻里型业态为主，返租3年 投资回报一次性冲抵首付款 益龙万象 8% 5 以经营百货类为主，每年返还投资回报， 5年后可自主经营 新都昌 8% 3 经营百货类，3年24%投资回报， 每年固定时间返还 润城 8% 3 　一楼商铺返租，3年返租可以一次性冲抵24%房款；也可以每年固定返还 中天 文化空间 以8%为返租比例， 后期每隔3年上涨0.5%的回报比例 20年 第一次返利于签订合同后半年， 随后每季度按8%-10.5%的 比例返还投资收益； 华夏曦岸 3%-4%（80元/月/㎡） 3年 后期主要用于餐饮，返租分红一次性冲 抵首付房款，3年后可自主经营 典型案例 益龙万象城 ——主力店入驻+返租经营 家乐福入驻 产品主推6-54平米 产品分析表 楼层 面积（㎡） 推出商铺（间） 已售商铺（间） 实现均价 销售率 一层 6.25-50.93 41 29 8.7万/㎡ 70.7% 二层 6.43-54.72 45 40 6.5万/㎡ 88.9% 三层 6.43-54.72 45 44 3.5万/㎡ 97.8 总计 6.25-54.72 131 113 6.2万/㎡ 86.3% 返租模式进行销售： 以百货类经营为主 返租5年；每年返租8%，5年后可自己经营； 总价300万以内商铺销售情况较好 典型案例 新都昌商业广场 ——集中商业拉动底商+四年回报冲抵首付 -1层国美电器 1层奥龙世博 2层肯德基 3层女装 4层童装 5层电影院 主力店带动 集中商业 底商 以百货类销售为主； 购铺后签订10年期委托合同，前四年一次性实现红利20%垫付购铺首付。 预计第五至十年每年实现10