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目前我市土地市场运行中存在的问题及其对策 镇江市国土资源局 吕国奇 王志红邢敖锁 摘要： 镇江市土地交易中心自2000年5月8日正式挂牌。经过5年多的规范运作，土 地公开交易机制已经建立，土地市场发育日趋完善，为我市的社会、经济发展作出了一定贡 献。但是随着土地市场的逐步深入发展，特别是近年来国家加强了对房地产市场的宏观调 控，土地市场运作遇到了一定的难度。如何解决这些问题，作者提出了相应的建议及其对 策。 关键词： 土地市场问题对策 一、我市土地市场运作的基本情况 挂牌运作。据统计2001年一2004年，市区(不合辖市和丹徒区，下同)共公开交易土地26 与经济效益。 1、土地公开交易机制已经健全，土地市场发育日趋完善 市政府镇政发(2000)年1号文件的下发，为依法、公开、公平、公正配置城市土地，建 立规范有序的土地交易市场提供了政策保证。土地交易中心成立后，我局严格把关，进一 步明确了经营性用地“三个一律”原则，即：“土地交易一律进市场、资金运作一律进财政、 办事程序一律公开化”，对所有经营性用地100％进行公开交易。根据国土资源部11号令 和省政府11号令的要求，及时对土地市场的相关程序、规则进行充实、完善，使其更符合 我市的实际情况。同时，每一期的土地公开交易，我们都邀请市纪委、监察局和局纪检室 的领导做监拍人，市公证处全程公证，对土地挂牌拍卖的全过程进行监督，确保土地市场 的公开、公平、公正。目前，我市土地公开交易机制已经建立，规章制度已经健全，各种措 施行之有效，土地市场从培育中发展，从成熟中完善。 2、土地市场的运作，推动了我市房地产市场的健康发展 经营性用地实行市场化配置以后，由原来供需双方谈妥后，相关部门办办手续的被动 供地，过渡到到现在的从规划选址、征地、拆迁补偿、上市交易的一条龙主动供地阶段，从 ．--——502．．-—— 第三部分经济篇 目前我市土地市场运行中存在的问题及其对策 原来的隐性交易到现在的阳光操作，政府调控房地产市场的手段更强了，力度更大了。通 过土地公开交易，吸引了大批的外来客商和外来投资，据统计，2001年一2004年，共有44 家外地投资商竞得我市土地使用权，土地面积8679．468亩，土地出让金达到54．832亿元。 出让金总额达到37．898亿元，分别占投资者、成交面积和出让金总额的63％、95％和 90％o这些外来投资商的到来，一方面，为我市引进外来投资和引入新的开发建设理念， 对提升了我市城市建设和商品房开发品位起到了积极的作用。另一方面，促使我市开发 商资产重组，资源整合，不断壮大自己实力，改变经营理念，以与外来投资者相抗衡。短短 几年，我市出现了米山人家、香江花城、恒美家园、阳光世纪等全市乃至全省知名度较高的 品牌小区，整个房地产市场已步入重品牌、讲信誉的健康有序的轨道。 3、土地市场的运作，为我市社会经济的发展注入了新鲜血液 一是资金效应凸现。主城区土地价格由2001年的平均每亩30多万元，上升到现在 的平均每亩将近100万元，最高地价每亩已达472万元，城市土地资产增值近3倍。大港 地区和丹徒新区，通过我局统一入市交易后，由原来每亩不足10万元的协议价，上升到现 在每亩均价接近40万元，最高已达到每亩60多万元；二是通过项目化运作土地，城市框 架已经拉开，城市建设面貌焕然一新，极大地提升了镇江这座山水城市的品牌；三是通过 土地市场的运作，实施了玻璃厂、华东铝加工厂及前进化工厂等污染、改制企业的搬迁，有 效地保护了我市的传统工业，使多年来一直困扰政府和市民的污染问题得到了彻底的解 决；四是吸引了大量的社会资金参-9城市建设，带动了三产等其它行业的发展，拉动了社 会投资与消费。用40％的土地投资来测算，至少带来了181亿元的房地产再投入、以及各 项税收和三产收益。取得了良好的经济和社会效益，有力地支持城市建设、集资兑付和破 产企业的职工安置，实现了土地市场化运作，项目化招商的良性循环，切实维护了社会稳 定。 二、目前土地市场运作存在的问题 1、土地市场呈现下滑趋势，买方市场框架已经形成 前几年从未发生过的流标现象，从2004年下半年开始，时有发生。2004年第11期和 2005年第1、2、3期土地公开交易中，有4宗地因无入问津而流标(其中京口区和交投公司 的两地块已两次流标)，多宗土地只有