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《理论与方法》精选习题及解析 《理论与方法》精选习题及解析 1．由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 A．替代原则 B．变动原则 C．协调原则 D．收益原则 解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 答案：C 2．在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。 A. 物价变动 B．交通条件 C．公用设施条件 D．环境质量 解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。 答案：A 3．土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 A. 替代原则 B．合法原则 C．贡献原则 D．变动原则 解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 答案：D 4．预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的无限年期价格为( )万元。 A．225．00 B．237．50 C．381．25 D．395．83 解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元 答案：C 5．“同一供需圈”是指( )。 A. 待估宗地所在区域 B．与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域 C．待估宗地与比较宗地所处的同一区域 D．与待估宗地相邻的区域 解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。 答案：B 1．某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。 A．90．3 B．94．6 C．98．3 D.100 解析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6／6％×［1-1／（1＋6％）50］＝94.6 答案：B 2．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7％，则租金盈余为( )万元。 A．3 B．5 C．8 D．35 解析：（8－3）＝5 答案：B 3．在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。 A. 线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减 解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。 答案：C 4．若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。 A． P=A／(r+s) B．P=A／(rxs) C．P=A／(r-S) D．P=A／r+A／s 答案：C 5．某写字楼可出租面积为建筑面积的65％，单位可出租面积的年租金1800元／平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元／平方米。 A．2769 B．2570 C．1080 D．1170 解析：可出租面积／建筑面积＝65％；建筑面积＝可出租面积×65％＝1800×65％＝1170元／平方米。 答案：D 1．采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。 A．低于 B．高于 C．等于 D．等于或低于 解析：采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。 答案： B 2．某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0％，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。 A．20 B．30 C．40 D．50 解析：45000－5000－10000＝30000元；30000／10％＝300000＝30万元。答案：B 3．某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8％，土地还原率6％，则该宗房地产的总价值为( )万元。 A．500．00 B．7