铁路干线交通噪音及分割效应对城市住宅价值的影响_以武汉市京广线南环段为例.docxVIP

铁路干线交通噪音及分割效应对城市住宅价值的影响3———以武汉市京广线南环段为例义1,2,李梦玄3周(1.重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400030;2.华中农业大学湖北农村发展研究中心,湖北武汉430070;3.中南财经政法大学新华金融保险学院,湖北武汉430073)摘要基于京广线南环段铁路沿线住宅市场的样本数据,运用改进的HPM模型研究方法,对铁路的城市分割效应、铁路噪音对沿线住宅价值影响进行了定量研究。研究表明:铁路交通噪音导致的住宅资产折减指标———INDS为-0.0043,与国外相关的研究对比,国内的INDS偏低;京广线南环铁路的存在,使HPM模型产生结构性变化,从而不仅影响线路两侧住宅整体平均价格水平,还使住宅价格对可达性特征影响的弹性出现差异。关键词铁路交通噪音;城市分割;分割效应;HPM模型;住宅价值中图分类号:F570.3;F293.3文献标识码:A文章编号:100823456(2011)0420082206随着城市的扩张,许多原来处于城市边缘的铁路干线,逐渐深入到城市腹地。铁路干线不同与一般的城市轨道交通(地铁/轻轨),现有研究一般认为,城市轨道交通能显著节约沿线住宅居民通勤时间、改善区域交通可达性,从而提升沿线住宅品质,使沿线住宅产生明显增值效应。而处于城市内的铁路干线,显然不具有上述特征,相反,由于铁路干线机车通行产生的巨大噪音、铁路干线对城市分割导致的道路交通阻隔和拥塞效应,使同一居住小区,内在物理特征(面积、结构、质量等)完全相同的住宅,由于铁路噪音的不同影响而呈现价格的明显差异;地理位置几乎相同的住宅小区由于分处铁路干线的两侧而导致价格的显著不同。如何对铁路干线交通产生的噪音污染和城市分割效应进行科学地定量分析和评估,目前国内对这宅的增值效益时,注意到轨道噪音的负面影响,但均仅做了定性分析;另一部分学者,如:王德、张文忠、钟海η等[527],定量探讨了环境因素对住宅价值的影响,但研究基本集中在城市大型公共景观绿地或良好的微观视线景观对住宅增值效应的分析,而直接针对交通噪音与住宅价值关系的研究则很少。相对而言,国外的相关研究则较为丰富,许多学[8211]者,如Uyeno,Levinson,Kwang,Andersson等分别从不同的角度,实证分析了多种类型的交通噪音对住宅价值的影响。由于国内住宅类型特征、所处的房地产市场发展阶段以及住房消费者偏好等均与欧美学者研究的对象存在着显著差异,本文拟在国内外相关研究的基础上,运用改进的HPM方法,以武汉市京广线南环段沿线住宅单元为研究对象,实证分析铁路干线方面问题的研究较少。部分学者,如梁青槐、董藩、交通噪音对沿线住宅价值的影响,论证目前研究中李君兰、谷一桢等[124]在运用HPM模型(hedonicpricemethod,HPM)分析城市轨道交通对沿线住较少关注到的铁路干线对城市的分割效应及其对住宅价值的影响。收稿日期:20112052113国家社会科学基金资助项目“城市弱势群体的住房保障制度研究”(10CGL080);中央高校基本科研业务费专项“以低收入家庭基本居住需求为导向的廉租住房保障制度研究”(2009RW006)。作者简介:周义(19732),副教授,博士;研究方向:城市经济,工程管理。E2mail:whzy@第4期周义等:铁路干线交通噪音及分割效应对城市住宅价值的影响研究———以武汉市京广线南环段为例83另一方面,考虑到铁路的分割效应体现为:即使是地理位置几乎相同的住宅单位,由于铁道线路的阻隔,导致到达城市中心(如:CBD)的实际通勤时间也有显著差异。反映到回归模型上,则表现为线路两侧住宅可达性特征的变化是否使回归模型存在着结构性变化。因此,引入表示住宅单位处于线路不同位置的虚拟变量D1,这里:1,住宅样本位于线路更远离城市CBD的一侧,简称外侧一、模型的构建1.模型将HPM模型运用于住宅价值评估研究时,其基本假定为:住房是一种异质商品,不同住宅由一组不同但可量化的特征集合所代表,住宅价值由特征集合所决定,是这一特征集合的函数;消费者根据效用最大化的原则购买住宅,其对住宅的偏好由住宅特征集合所决定。根据住宅与特征的函数关系,将住宅价格对某一特征的偏导数定义为该特征的边际隐含价格,它代表一个市场均衡价格,是产品特征交D1=0,住宅样本位于线路更靠近城市CBD的一侧,简称内侧并令A、L分别代表住宅可达性特征和噪音代易市场上等产量线和消费者无差异曲线的相切点。表值,Z3代表住房的其他特征,将模型(4)做如下改进,获得既可分析噪音对住宅价格的影响,又可判断和评价铁道线路是否存在分割效应以及效应大小的模型(5):其含义为每单位特征变动时,消费者意愿支付费用的变化量。如何选取HPM模型中住宅特征集合中的特征变量,目前尚无统一的结论,但一般均根据Butie