浅析近十年来哈尔滨房价的变化趋势及原因.doc

浅析近十年来哈尔滨房价的变化趋势及原因 摘要：2001-2011的十年间，哈尔滨市的房价发生了很大的变化，特别是2009年金融危机过后，变化更是剧烈，本文试图阐述近十年来哈尔滨房价的变化趋势，并根据这一变化趋势分析其产生的原因。 关键词：哈尔滨 房价 变化趋势 原因 东北农业大学大学生科技创新基金项目 项目编号：2010137 一、引言 在现在的经济环境之下，如何合理调节房价，保证哈尔滨房地产业健康的发展，是摆在政府部门面前的一个突出问题。2001-2011的十年间，哈尔滨市的房价发生了很大的变化，特别是金融危机后，房地产行业出现了不小的混乱，直接导致了房价的较大波动，影响了房地产业的健康发展。十年来房价的较大波动是有其背后深层次的原因的，只有对这些原因进行正确的认知，政府部门才能对症下药，合理调控和规划哈尔滨市房地产业的未来发展。 二、近十年哈尔滨房价的变化趋势 哈尔滨市是黑龙江省的省会城市，东北北部的政治、经济、文化和交通中心，是全国下辖面积最大和下辖人口居第二位的特大城市。近年来哈尔滨市房地产市场需求十分旺盛，房地产投资增长也较快，根据哈尔滨市统计年鉴提供的数据，哈尔滨市完成房地产开发投资额从2006年的157.8亿元上涨到2009年的278.7亿元，3年内上涨幅度高达76.6%，在2008年全国各地房价涨幅趋缓的情况下，哈尔滨市房地产价格却呈现出加速上涨的态势，2008年，哈尔滨市住宅平均销售价格为3793.36元/每平方米，同比增长24.23%，位居黑龙江省首列。总体来说，哈尔滨市的房价近年来波动较大，并以2006年为转折点，在2006年以前，哈尔滨市房地产业尚处于健康运行阶段，房价较为合理，而在2006年以后，房地产市场出现投资过热现象，且房价增长幅度大幅上涨，已经某种程度地超过了居民的实际支付能力。哈尔滨市房地产业的这种非理性发展，势必会造成投资结构失衡和严重的经济泡沫，从而影响整个黑龙江省经济的健康稳健发展，政府相关部门必须认真分析现在房地产行业存在的问题，制定相应的对策来加强对房地产业的监管，只有这样，哈尔滨市的房地产行业才能驶上良性发展的快车道。 三、哈尔滨市房价变化原因分析 1.房屋建筑成本对房价的影响 商品价格主要取决于商品的成本，房地产行业也不例外。相关的统计数据显示，哈尔滨市房地产建造成本中土地取得成本所占比重最大，己占到哈尔滨市商品房成本的30%-60%。特别是，近年来随着我国城市化进程的加快，城市土地资源日益稀缺，造成了土地价格的上涨。地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。哈尔滨市也不例外，虽然哈尔滨是全国下辖土地面积最大的城市，达到5.31万平方公里，但是，最近几年土地供应依然十分紧张，特别是原本与房地产业无关的许多企业纷纷涉足房地产行业，为抢夺优势资源，在土地拍卖时相互竞价，间接推动了房屋建设用地价格的大幅上涨。房屋建筑成本的另一个重要组成部分是建筑材料价格，近年来随着房地产行业的日趋火爆，大量房地产项目在短时间内集中开工建设，导致建筑材料供应紧张，出现供不应求的局面，价格也随之出现了明显的上涨。 2.房地产供求关系对房价的影响 对房价影响最为直接和显著的因素是供求关系的变动。房屋作为一种商品，是用来进行消费的，有需求就会有供给。近年来，哈尔滨房价的上涨是由供求关系的失衡所导致的，长期呈现供不应求的局面。对房产的需求主要由两部分构成，一是刚性需求，而是投机性需求。所谓刚性需求，是指一定时期内，急需房产进行消费，以维持正常生活的那部分群体，这部分群体是出于实实在在的需求进行购房的，主要是是为了解决个人的住房问题。而投机性需求则不然，这部分人群购买房产不是用来消费，而是看重房产在该时期以及未来相当长的一段时间内具有良好的保值和增值功能，是为了从中赚取利润。相比于刚性需求，投机性需求更为庞大，一个投机买房者可能拥有数套房产，直接导致了房屋的供应紧张，促成了房价的大幅上涨，以及其他人群的恐慌性购房行为，扰乱了房地产行业的正常秩序，因而成为调控的重点对象。 3.经济发展水平对房价的影响 经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较大的影响，当经济繁荣时,随着国民生产总值迅速增长，居民的收入水平也会不断提高，对房地产的有效需求相应增加，则房价上涨；反之则房价下跌。近十年来，全球经济增长缓慢，且不断震荡，特别是金融危机的爆发，给全球经济的健康发展造成了重创，但是，在这种情况下，我国的经济依然保持了高速的增长，国内生产总值(gdp)不断攀升，gdp在一定程度上反映了一个国家的经济发展水平，具体到哈尔滨市，根据房地产价格指数与gdp指数的相关分析，发现其相关系数很高，呈高度相关关系。也就是说，哈尔滨市房价最近几年的高速增长是与