中海城南一号项目简析.ppt

【开发商分析】 “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。 2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地； 2004年，位于川大旁锦江南岸的中海·格林威治城耀世登场； 2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代； 2006年，中海·龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场； 2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作为核心圈中的开篇之作-中海·兰庭销售情况良好； 中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在2008年全面升级； 8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商。 2004年——2007年获四川房地产综合TOP50强排行榜综合实力第一殊荣。 中海1号项目简析 小结： 深耕成都8年，中海居于市场领导者地位； 城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表； 本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。 【土地分析】 2007年4月27日，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目； 本项目由A、B地块两部分组成，A地块为二类住宅用地，B地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区； 项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小； 规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上，但实际执行未按照要求； 与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。 A地块 B地块 区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城CBD核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府局级与厅级以上公务员住宅小区； 自然环境前景良好—地块南侧700米，为外环生态圈和3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展前景。 新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林公园，利用外环路两侧各500米生态绿带进行建设，将引进大型旅游、娱乐开发项目。它们共同组成了完整体系新中心城市绿化系统。 商务办公环境极价—地块所在城南副中心起步区是市政府机关的办公所在地，也是中国联通、中国网通、中国海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境十分良好。 配套设施规划完善—除地块自身配套规划大量的商业办公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医结合医院及紧急救援中心。 离本项目较近的城南高尚住宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、欧尚、 迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。 【区位分析】 小结： 区域占位十分优越； 自然环境前景良好； 商务办公环境极佳； 配套设施规划完善； 区域占位优于本案。 中海1号项目 【交通分析】 本案 所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、快捷通往成都各方位； 三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六条纵向南北方向主要交通主轴； 本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15公里，火车南站约3公里； 将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停靠站点——新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本项目约400米。 小结： 周边完善路网环绕； 交通工具选择面广； 通达性十分的良好； 目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。 【四至分析】 北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目； 南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区； 东侧：东方希望地块； 西侧：为规划商住用地。 南苑小区 小结： 项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、高新产业； 四至元素比本司项目丰富。 【规划分析】 定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆； 净用地面积：A地块115213.07㎡（合172.7亩） 规划建筑面积：416015㎡； 容积率：2.85； 建筑密度：18%； 绿地率：28%； 总户数：2108户； 居住人口：6746人； 户均人口：3.