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基于BP神经网络的房地产泡沫预警指标体系研究 （工商管理与管理经济学领域） 李 伟，王 静 （华北电力大学 经济管理系，河北 保定 071003） 摘要：通过分析房地产泡沫的成因，提出了房地产泡沫预警指标体系，针对以前预警方法不足，本文引入功效系数发到预警系统中去评判房地产泡沫，同时建立了BP神经网络模型，采用Matlab去计算房地产泡沫的功效系数。基于以上理论基础，本文对深圳1992-1998年的房地产业进行预警分析，所得到的结果和实际是相当符合的，因此认为该预警系统是有效的。 关键词：房地产泡沫；预警指标；功效系数法；BP神经网络 Research on Early Warning Index System of the Bubble in Real Estate Based on BP Neural Network Li Wei, Wang Jing, Huang Renhui Department of Economy and Management, North China Electric Power University, Baoding, P.R.China, 071003 Abstract: This paper analyses the reason of the bubbles phenomenon in real estate. According to it, early warning index system of the bubble in real estate is presented, in which coefficient law of efficiency are adopted to judge and prevent the occurrence of real estate bubble in quantitative analysis. At the same time, BP neural network and Matlab is introduced in early-warning. Based on above theory, this paper carries on early-warning analysis to Shenzhen’s real estate from 1992 to 1998. The result and reality is quite according with reality, so we think this early-warning system is effective. Key words: BP neural network, Coefficient law of efficiency, Early warning index, The bubble in real estate 0 引 言 房地产泡沫可以定义为：房地产价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——随着价格的上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫；泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。 上世纪80年代，日本房地产泡沫破裂带来的摧毁性冲击使日本经济至今一蹶不振，我国1992年房地产热带来的巨大损失也让人记忆犹新。本世纪以来，随着我国房地产业的高速发展，对房地产泡沫的争议又重新提起，此时，建立全面、客观的房地产泡沫预警体系，对房地产泡沫进行评价与趋势预测是目前亟待解决的问题[1]。 1 房地产泡沫的成因 从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成[2]。 1.1 房地产泡沫产生的直接原因 过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价 泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。 1.2 房地产泡