开发计划及成本核算意见).doc

XX公司XX项目项目开发计划及成本估算 成都华京投资管理有限公司 2010年11月 目录 第一部分 开发计划 2 整体开发思想 2 开发周期： 3 分期开发 5 分期开发方案 7 一期开发方案 7 二期开发方案 9 三期开发方案 11 四期开发方案 13 五期开发方案 14 影响开发进度的主要风险因素 15 房地产市场的宏观调控 15 商业居住类物业（投资性酒店式公寓）的市场及接受程度 17 营销与开工进度 18 持有型物业的选择与开业时间 19 1、经营性物业 19 2、零售型物业 20 大面积水景的建设与今后的维护 20 第一部分 开发计划 整体开发思想 根据产品研究报告的产品类型分布与各区块的功能定位，结合目前项目的整体规划与实际土地指标情况，建议本项目开发思想如下： 项目自南向北、自东向西沿主要道路聚青快速路和项目东侧规划路层次推进，以形成良好的对外展示形象和较好的开发深度； 本着“商业弱化、住宅先行”的原则，先开发商业属性居住类物业。一方面可以塑造良好配套形象，加深市场对住宅产品的预期；另一方面通过快速营销收回土地成本及景观成本，为后期住宅产品减少成本投入。另在价格方面也可形成价格梯次区间，层层走高，获取预期项目开发利润； 公建类物业为整体项目配套核心与营销热点，超五星商务度假酒店与国际交流中心可以缓步开发自项目第1年开始至第4年完工。这既是公建本身的性质决定同时也可有效降低开发投入与市场风险，使该亮点贯穿在整个项目开发周期，通过不断的公建进度营销活动使各个周期的开发产品都得到有力的营销支持； 作为XX项目大盘居住类物业“景观先行、组团销售、产品更新”是整个开发周期中各个阶段都需要坚持的。通过分类别（商业与居住、不同的产品类型）、组团式（分化各开发周期产品供应）逐年投向市场，本项目最佳的明星产品（独栋、双拼）在三期开始推出，利润最高的产品（联排与洋房）在四期主力推出，项目基本利润将获得保证。 纯运营类商业严格控制上市时间，开发商自身持有的超五星商务度假酒店、国际交流中心、主题商业街在四期末对外试营业，沿绕镇路一侧临街商铺建议在当期产品开发时对外销售，但控制其开业时间尽量做到统一装修与开业。商业运营对象以购买者自行经营与招租为主。住宅区域配套会所建议在三期末、四期初开业以便对住宅产品形成支持。 开发周期： 土地指标分析 综合土地指标与XX公司集团前期规划方案，整体土地在上市时指标如下： 从上表中可看出在现有土地容积率用足的前提下，占地面积与建筑面积如下： 住宅占地面积265388㎡，商业占地面积269281㎡，总占地面积534669㎡ 住宅建筑面积159233㎡，商业建筑面积203702㎡，总建筑面积362935㎡ 与产品研究报告中关于本项目规划测算： 住宅占地面积266001㎡，商业占地面积276668㎡，总占地面积542669㎡ 住宅建筑面积158574㎡，商业建筑面积220821㎡，总建筑面积379395㎡ 二者数据比较 住宅占地面积相差约600㎡，建筑面积相差约660㎡， 商业占地面积相差约7400㎡，建筑面积相差约17100㎡ 这与当初设计院沟通中，缩减商业体量，增加景观核心面积的沟通大体相符。 建筑体量推算 综合基本土地指标可以按照原有产品研究报告中的住宅产品部分进行基本开发定位和测算，商用物业部分缩减的面积可以在原有产品研究报告中缩减部分商业联排和围院产品，居住类商用物业的减少对本项目去商业化、减少资金回笼压力、更好的塑造项目整体景观创造条件。 表一：商业物业体量 上表为依据市场研究报告得出的产品比例关系，但受限于规划方案中大水域景观比例与界定，原有计划中商业产品完全分布在4号地块。而在新的土地规划中3号地块南侧、1号地块西侧均有明确商业比例分布要求。故在后续计划中3号地块南侧以“艺术家创作室（商业联排）”的形式进行消化，1号地块西侧以“配套商业”形式进行处理。 表二：住宅物业体量 上表中住宅产品的体量和建议均为产品研究报告的结论为基础，但在具体摆放中受限初期规划方案的深入程度与产品设计深度，仅作了初步位置安放。对于洋房、合院、联排产品的规模、形态、安放位置，景观规模与形态均需要在下一步的设计沟通与设计深入中进行分期调节。 分期开发 开发周期 商业板块虽然只有两期，但是酒店与国际交流中心的筹备期相对来说需要6-8个月，故延至三期末开始试营业。三期中3号地块的商业产品也于当期完成。 住宅产品版块（1号、2号、3号地块） 住宅产品二期进行样板区建设，三期各种产品均有呈现，四期集中销售高单价、低总价的合院与洋房产品，五期进行楼王产品销售。 建议：如考虑了商业部分存在可售的物业，则可以考虑在2011年推进商业的开发，如没有，建议将商业板块的开发周期再延长，率先完成会所定制和家族围院先期进行，酒店的开工和周期延