房产税现状与发展趋势.ppt

我国房产税现状及趋势分析 一、近几年房地产调控回顾 06年九部门制定《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国六条）： (一)切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用； 2007年房价高企 国家税务局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于美国的次贷危机------不了了之。 2008年楼市遇冷、政府救市 2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布《促进房地产市场健康发展措施》（“国三条”）： 自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 2010初： 1.营业税征免时限2年变5年 2.拿地首付不低于50% 3.二套房贷首付不得低于40% 2010.4.15-国务院新十条 一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。 二、增加住房有效供给。 三、加快保障性安居工程建设。 四、加强市场监管。 9月29日调控 一、禁止异地购房 二、首套房贷一刀切 比例30% 三、暂停发放第三套房贷 四、部分城市限购房套数 五、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款 六、推进房产税改革试点 各地调控细则纷纷出台 南京和深圳最严厉，看存量不看增量 南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。 深圳：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套 上海、杭州、广州看增量，不看存量 上海：本地人和外地人只能购买一套 杭州：本地人和外地人只能购买一套 广州：本地人可购买两套，外地人只能购 买一套 调控轨迹 出政策-房价稳定-房价反弹- 再出政策-再度稳定-再度反弹- 出台第三轮政策…… 2009年12月调控-2010年4月-2010年9月…… 最近首套购房取消7折优惠。政策从打击投机性购房等------提高了所有购房者的准入门槛，所谓差别化的利率政策事实上已经沦为全面的打击。对于普通购房者而言，随着新的政策的出台，其购房的门槛和成本越来越高 。 2011年-2012年我国商品房销售面积及销售额 新国五条 -2013.2.16 新国五条细则 -2013.3.1 能否抑制上涨的房价与预期 二、高房价的成因 需求增加 我国GDP的增长与房地产(住宅)增长的关系示意图 城市化 1. 城市化发展水平滞后已成为严重制约经济发展、国家竞争力快速提高的“瓶颈”。 2. 城市化率低，2010年城市化率46.6%。 3. 每年有约2100万人口进入城市。 炒房族大量出现-非真实性需求 住房已经脱离了居住的基本功能，逐渐演变化为投资品。目前楼市炒楼之风猖獗，房价的飙升使开发商获得巨额财富，也使那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速，而其他一些群体则被挤出住房市场，高房价直接造成普通群众买房难。贫富差距拉大！ 供给不足 土地供应不足 房屋是建立在土地之上的。我国房屋的产权也 是房屋的所有权和土地的使用权结构。在房地产供 给市场一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土 地是政府严格管控的，房屋却是自由市场可以自由 买卖。如果土地供应不足，势必造成处于自由市场 的房屋被视为稀缺之物加以抢购。土地供不应求直 接导致房屋供不应求。 2003年“5.12”大限导致供地严重不足，进而导致2006.2007年住宅供不应求，价格大涨。 2008年房市大萧条，没人拿地。导致2009下半年和2010年房价高企。 2010年怎么样？2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷 。上半年，全国103个城市累计供应住宅用地2.03亿平方米，仅完成了全年计划的11%...... 捂地惜盘 内地上市房企囤地排名前十名 1.保利地产储备土地面积为3369万平方米。 2.万科地产：3268万平方米。 3.苏宁环球： 1577万平方米。 其他为首开股份、中天城投、CELESTIAL ASIA、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产。 “香港上市房