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北京大盘定量分析 协成机构·光合理想顾问公司 2009.4.10 选择标准： 总建筑规模达到80万平米以上 08年前入市，现仍处于在售阶段 位于北京三环外的非城市核心区 分析重点： 开发特点、消化速度、价格走势 选取项目： 东部：富力又一城、远洋一方、泛海国际 西部：远洋山水 南部：万年花城、星河城、中海城 北部：顺义新城 容积率：北京在售大盘容积率集中在2-3之间，郊区项目略低。 项目 顺义新城 星河城 富力又一城 远洋山水 远洋一方 中海城 万年花城 泛海国际 开发商 北京顺义新城建设开发有限公司（鲁能） 北京玺萌置业有限公司 北京华恩房地产 远洋地产 北京中联置地（远洋子公司） 中海地产 北京万年花城房地产（首钢集团、万年基业投资集团） 北京泛海信华置业 地理位置 顺义马坡镇金宝北路? 丰台玉泉营环岛东南侧 朝阳区东五环台湖出口 石景山玉泉路路口西南侧 朝阳区八通线双桥站和管庄站之间 朝阳成寿寺路,南三环与南四环之间 丰台万柳桥西南花乡 朝阳区朝阳公园东侧 占地面积 （万㎡） 85 41.3 48 约41 95 约85 82 约113 建筑面积（万㎡） 96 112 115 122 150 170 200 260 容积率 第一期商品房1.48 整体 2.7 整体 2.38 整体 3 整体 1.58 整体 2 整体 2.5 整体 2.3 目前售价 （元/平米） 6900 11000 9500 14000 10500 13000 11000 32000 一、基础信息 “资源型或高形象”区域多以“普通住宅+洋房”的物业组合（如顺义、朝阳区） 普通区域的区域多以“普通住宅”为主（如丰台、石景山） 项目 顺义新城 远洋山水 万年花城 星河城 富力又一城 远洋一方 中海城 泛海国际 地理位置 顺义马坡镇金宝北路? 石景山玉泉路路口西南侧 丰台万柳桥西南花乡 丰台玉泉营环岛东南侧 朝阳区东五环台湖出口 朝阳区八通线双桥站和管庄站之间 朝阳成寿寺路,南三环与南四环之间 朝阳区朝阳公园东侧 占地面积 （万㎡） 85 约41 82 41.3 48 95 约85 约113 建筑面积 （万㎡） 96 122 200 112 115 150 170 260 容积率 1.48 3 2.5 2.7 2.38 1.58 2 2.3 物业形态 普通住宅、洋房 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅、洋房 普通住宅、洋房 公寓 目前售价 （元/平米） 6900 14000 11000 11000 9500 10500 13000 32000 二、开发特点 开发时间：90-150万平米大盘开发时间约3.5-6年（如远洋一方、星河城），在售项目中170平米以上大盘还都未开发完毕，预计需要5-8年。 开发分期：一般分为3-6期开发 项目 顺义新城 星河城 富力又一城 远洋山水 远洋一方 中海城 万年花城 泛海国际 地理位置 顺义马坡镇金宝北路? 丰台玉泉营环岛东南侧 朝阳区东五环台湖出口 石景山玉泉路路口西南侧 朝阳区八通线双桥站和管庄站之间 朝阳成寿寺路,南三环与南四环之间 丰台万柳桥西南花乡 朝阳区朝阳公园东侧 占地面积 （万㎡） 85 41.3 48 约41 95 约85 80 约113 建筑面积 （万㎡） 96 112 115 122 150 170 200 260 入市时间 2008年10月 2003年3月 2005.6 2003.6 2007年9月 2005年8月 2004年1月 2006.7 开发周期 —— 共6期 3期以上 共3期 共3期 3期以上 共4期 —— 开发进度 正在开发 （一期） 基本完毕 六期） 基本完毕 （三期） 基本完毕 （三期） 正在开发 （一期） 正在开发 （三期） 正在开发 （四期） 正在开发 （一期） 已开发年限 0.5 6 3.5 5.5 1.5 3.5 5 2.5 二、开发特点 二、开发特点 启动量：一般以10-20万平米启动市场 二期量：一般低于一期开发量 三、产品发展 以“大户型”为主的高端项目产品呈上升趋势发展 以“中小户型”为主的中端项目产品发展相对平稳 四、价格走势 市场周期 日期 涨幅 高峰期 2007年1-12月 20%-40% 下滑期 2008年1-6月 5-15% 低迷期 2008年7月至今 -15%左右 复苏期 —— 根据房价的波动房地产市场分为：高峰、下滑、低迷、复苏四个阶段 社会资产平均回报率 时间T 房价P 高峰 下滑 低迷 复苏 大盘的价格走势，吻合房地产市场的波动周期 高峰期：价格以20-40%大幅上涨 下滑期：价格以5-15%缓幅上涨 低迷期：以15%的幅度下降 预计09年市场逐渐进入复苏期后，大盘价格涨幅可参照与复苏期相对应的下滑期（ 5-15%） 高峰期 下滑