XX商住小区可行性报告.docVIP

XXXXX区开发项目 可行性研究报告书 报告人：XX公司项目策划部 报告日期：2007年3月20日 XXXX小区开发项目 可行性研究报告书 XXX房地产开发有限公司董事会： 我们受公司董事会的委托，从2007年2月18日至2007年3月19日对公司董事会提出的XXXX房地产开发有限公司拟开发的“XXX商住小区开发项目”进行可行性研究。接到委托后，我们策划部多次深入项目现场进行实地考察分析论证，认真研究了XX市人民政府在同类开发项目上的一系列优惠政策，调查了XX区域市场的建筑成本和房地产销售市场的有关情况。目前，基本的结论已经形成，现报告如下： 一、项目的基本情况： XXXX房地产开发有限公司拟开发的舞钢市“XXX商住小区开发项目”位于风景秀丽的舞钢市石漫滩水库上游南岸，北邻大型企业舞阳钢铁公司，西邻新建并已经投产三年多的中加钢铁有限公司（较大型企业），西南邻舞钢市银龙集团纺织工业园。 该项目占地总面积约25031平方米。可建成房屋面积约40000平方米以上（其中商业建筑面积约5000平方米，住宅建筑面积约35000平方米）。项目内现有住民14户，应拆除各户房屋总面积1944.4平方米(含临时建筑的房屋面积510平方米) 对该项目，本公司经与被拆迁人多次协商，已经达成如下关于房屋开发、拆迁赔偿等方面的意见，其主要内容如下： ㈠、甲方（XX公司）负责办理有关开发手续，在办理过程中，乙方（XX庄村）应主动向市政府要求按照政策给予土地出让、城市配套、行政收费及返税等优惠政策。如得不到优惠政策，所造成的费用有乙方负担。 ㈡、甲方在楼房建成后，向乙方提供住房作为拆迁补偿（房屋内设施标准与出售给其他购房人的相同）。具体补偿办法是： 1、有合法手续的房屋拆一赔一。原属于临街一楼门面房屋的赔偿临街一楼门面房屋，原属于二楼房屋的赔偿二楼房屋； 2、其他临时房屋按照每平方米不超过500元的价格进行赔偿。 3、乙方如果提出将其分配所得的小套住房更换为大套住房时，其楼层、朝向、面积的差异部分按照市场价格进行调整。 ㈢、乙方现有宅基地上的所属物、树木、厕所、菜园等一切附着物，应无条件拆除，甲方对于该部分附着物不在给予任何赔偿。楼房建成后，乙方不得在原宅基地上建任何设施，除享有应分得的赔偿房屋的权利外，乙方不再享有房前屋后的其他任何权利。 ㈣、房产证件的办理： 总证（初始登记）由甲方办理，费用由甲方负担。所赔偿给乙方各户的房屋的产权证件有乙方办理，甲方协助，费用有乙方承担。 ㈤、为了保证建成后的整个小区有一个良好的居住环境，乙方所得的赔偿房屋，必须纳入规范的物业管理范围，乙方应当按照物业管理的要求，和其他入住业主一样交纳物业管理费用，服从物业管理的相关规定。 另根据XX市人民政府城中村改造项目的优惠政策： 1、凡城中村改造项目各住户所占用的土地及各户间邻接的土地在开发商妥善安置好现有项目的住民外，可无偿提供开发商进行开发。土地出让金采取开发商先缴后返，所返还的土地出让金用于小区的基础设施建设。 2、凡城中村改造项目相关开发手续费按照正常收费标准的30%收取。 二、对该项目的经济分析与评价（详细见后面的附件1） 1、经过充分的分析估算，本开发项目预期开发成本总计4364.00万元左右。 2、销售及预期销售收入估算 ⑴预期实现利润情况分析： 该项目预期可建成各类房屋总面积40000M2，按照与被拆迁人协商拆迁赔偿条件，预期赔偿房屋总面积约1944.4M2(这里按照2000 M2计算,其中赔偿商业房屋面积1100M2,住房900M2)，实际可用于销售的房屋面积38000M2(其中商业房屋3900M2,住房34100M2)，按照该项目所处的地理位置及舞钢市房地产市场目前的价格分析，所建成的房屋最低平均售价可保证在：住房1200元/M2，商业房屋2800元/M2。按此推算，可得售房款5184.00万元。扣除开发总成本4364.00万元，预期可实现利润820.00万元。 上述利润只是从一般的设计条件考虑的结果，没有考虑该项目实际上可建成相当数量的地下车库这部分收益。经市场调查，购房人对车库的需求量也很大，可以考虑多建些车库，从而也能提升房屋销售的平均价格水平。 综合分析,项目预期可实现利润在800万元左右. 从以上的经济分析角度看，项目具有可行性。 ⑵市场销售情况分析： 该项目位于风景秀丽的XX市石漫滩水库上游南岸，北邻大型企业舞阳钢铁公司，西邻新建并已经投产三年的中加钢铁有限公司（较大型企业），东南邻舞钢市银龙集团纺织工业园。随着舞钢市“四创”（创国家旅游城市、园林城市、卫生城市、文明城市）工作的强力推进，这里的城市基础设施已经相当完善，商