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本週主題 ：不動產市場調查 主要參考資料 ：張金鶚(2003) ，房地產投資與市場分析，第八九十章 課程大綱 一 、房地產市場的分析的基本理念 二 、市場分析資料內容 二 、房地產各類型資料收集 三 、房地產市場調查 四、房地產相關網站 五 、房地產市場個案調查案例 六、購屋者需求動向調查 國立中山大學財管系陳明吉編輯 一 、房地產市場的分析的基本理念 (一) 房地產市場的特徵 獨佔性競爭市場 地區性市場 私下交易 ，資訊不公開 市場的供給調整緩慢 市場的需求調整亦緩慢 市場有景氣循環的現象 公共介入性強 國立中山大學財管系陳明吉編輯 (二) 房地產市場的供給 1. 供給者 A.新成屋或是預售屋 B. 中古屋 建商 新屋 （餘屋）或預售屋 地主 房地產 政府 （國宅供給） 供給者 代銷業者 投資客 自有房屋擁有者 中古屋或成屋 仲介業者 投資客 國立中山大學財管系陳明吉編輯 2. 供給曲線 3. 房地產市場供給影響因素 房地產的價格 生產要素的價格 生產要素的生產力和技術 房地產存量品質 融資條件 國立中山大學財管系陳明吉編輯 (三) 房地產市場的需求 1. 需求者 A.居住 B.投資 第一次購屋 居住需求 （自住） 房地產 換屋需求 需求者 短期 閒置 （空屋） 投機 非居住需求 （非自住） 長期 租賃 投資 國立中山大學財管系陳明吉編輯 2. 需求曲線 3. 房地產市場需求影響因素 –長期影響因素 1. 人口變動 2. 家庭結構變動 3. 所得變動 4. 產業機會改變 5. 房地產偏好改變 –短期影響因素 1. 貸款或金融條件變動 2. 通貨膨脹 3. 預期景氣 （房價）變動 4. 稅賦變動 5. 季節性影響 國立中山大學財管系陳明吉編輯 二 、市場分析資料內容 (一)資料內容及來源 總體市場分析之資料內容及來源 個體市場分析之資料內容及來源